不動産投資で儲けるなら経費について勉強しよう

計算する女性

不動産投資であがった利益をしっかり手元に残すために大切なのは、経費として認められる支出を必要経費として計上するということです。経費として支出を計上ですれば出費を減らせるだけでなく、節税効果もありますので非常に重要です。どのような支出が経費と認められるかを知らない方もいますので、こちらで詳しくみてみましょう。

経費として認められる支出を知ろう!

濃紺スーツの女性

不動産所得の計算方法

不動産投資の具体的な必要経費を正しく理解するためには、不動産所得と所得税の計算方法を把握しておく必要があります。不動産所得は家賃収入や礼金や空室保証の補填家賃による総収入金額から、管理費や修繕積立金といった必要経費を差し引いた収入のことを言います。

総収入金額-必要経費―青色申告特別控除額=不動産所得

不動産所得に応じて所得税率が決められ、支払う所得税の金額が決まります。所得税の金額を知る計算式は以下の通りです。

不動産所得×所得税率=不動産所得に関する所得税

必要経費として計上できる金額が多ければ不動産所得を減らして所得税率を引き下げることができます。経費として認められる支出を計上しないと節税効果を得られずに損をしてしまいますので、どのような支出が経費として認められるかをしっかり把握しておくということが大切になります。

必要経費として計上される支出とは?

具体的に必要経費として計上することができる支出とはどのようなものがあるのでしょうか。こちらで詳しくみていきましょう。

①管理費

賃貸建物を管理する際に生じる支出のことで、管理会社に支払う管理費や修繕積立金や、入居者の募集や管理をする賃貸管理会社へ支払う管理費などを必要経費として計上することができます。

②借り入れ利息

金融機関から融資を受けて投資物件を購入した場合は、借入金の利息を経費として計上することができます。ただし、元本に相当する部分と、賃貸経営の業務が始まる前の利息は計上することができませんので注意しましょう。

③修繕費

物件の価値を維持したり、毀損した部分を原状回復したりするために行われた修繕費用のみ必要経費として計上することができます。物件の価値や耐久性を他構えるために行われている場合は、資本的支出となってしまい経費として計上することができません。修繕費か資本的支出かの判断が難しい場合は、支出が60万円以下で、資産を購入した金額の10%以下であれば修繕費として計上できます。

④減価償却費

減価償却とは、経年によって価値が減少する固定資産を取得した際に、取得した費用を耐用年数に応じて経費計上することができる会計処理のことです。減価償却費に関してはこちらのサイトで詳しく説明されていますので、理解したい方は参照してください。

引用元:MFクラウド|減価償却を正しく理解するための3つのポイント

⑤租税公課

租税は国税や地方税のことで、硬化は地方公共団体より課せられた賦課金などのことで、必要経費として計上することができます。不動産投資の業務にかかる税金の中で租税公課として計上することができる税金の一部を下記にて紹介します。
・土地や建物に対する固定資産税や都市計画税
・賃貸収入に課される事業税
・投資物件を購入した際に課される登録免許税や不動産取得税
・印紙税や自動車税

⑥損害保険料

火災保険や地震保険や賃貸住宅費用補償保険などの、建物が加入している保険も経費として計上することができます。ただし、一括で支払った場合はその年しか必要経費として計上することができなくなりますので注意が必要です。

⑦通信費

管理会社と電話で連絡を取るための通話料や、物件をネットで検索する際の料金は、通信費として計上することができます。こちらも全額を経費として計上することはできませんので、3割ほどの割合で申請するのが妥当でしょう。

⑧税理士に支払った

確定申告を税理士に依頼している場合は、その費用を税金として計上することができます。税理士に作業を頼むよりも自分で行った方がお得と考えている方もいますが、このような節税効果もあることを知っておきましょう。

➈消耗品費

物件の図面を印刷するプリンターや、経理の作業や物件検索をするパソコン、物件の写真を撮るデジカメを購入する費用は、消耗品として経費計上できます。

不動産投資に関する必要経費は、思ったよりも様々なものが計上できるようですね。不動産投資に関わる費用の領収書はとりあえず全て保管しておいた方がよさそうです。

経費として認められない支出とは?

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必要経費として認められない支出とは?

必要経費として認められない費用を計上していた場合は、税務署から指摘される場合があります。では、どのような支出は必要経費として認められないのでしょうか。

自宅やプライベートに関する支出

投資物件の保険や修繕にかかった費用に関しては必要経費として計上することができますが、自宅に関しては必要経費として計上することはできませんので注意が必要です。また、管理会社との交際費や、物件を見に行く際の交通費は必要経費として計上できますが、家族と一緒の場合はプライベートの支出とみなされて必要経費と認めてもらえなくなります。年間の旅費交通費や交際費が事業規模と見合わないほど高額の場合は疑われるので気をつけましょう。

譲渡損

所有している物件を売却した際に生じた譲渡損に関しては特例を除いて経費として計上することはできません。しかし、売却に伴って生じる立退料や建物の取り壊し費用などは経費として計上することができます。

仲介手数料

不動産会社などに支払う仲介手数料は、物件の取得価額となりますので、土地以外の場合は減価償却費として経費計上することになります。

事業規模ならこんなものも経費として計上できる!

都市規模が5棟10室を満たしている場合は、事業的規模に該当して経費として計上できる支出が増えます。どのような経費が計上できるかを確認してみましょう。

交通費

物件の内覧に行くにかかった交通費や、管理会社と話し合うための交通費や、不動産投資のセミナーに参加する際の交通費などは経費として計上することができます。タクシーやバスや電車だけでなく、車のガソリン代や駐車場代や高速道路料金なども計上でき、さらに車検費用や自動車税や保険料なども必要経費として計上できます。ただし、私生活と領域が交わる為、全額ではなく3~5割ほどで申請することを頭に入れておきましょう。

接待交際費

管理会社や税理士と会議を持つ際に生じた飲食費は経費として計上することができます。また、不動産投資仲間と情報交換をする場で生じた飲食費に関しても計上することができます。

新聞図書費

不動産に関する情報を収集するために新聞を取ったり、書籍を購入した場合も経費として計上することができます。

必要経費として認められないものを計上すると罰金が合ったり税率が高くなるペナルティがあるそうなので、しっかり勉強して計上できるものを見極める必要がありますね。事業規模で不動産投資をしている方は、より多くの項目を経費として計上できるようなので、ささいな支出でも面倒くさがらずに計上していきましょう。

費用を見直して効率の良い不動産経営を

不動産経営の収入を高める為には支出をより多く経費として計上して、節税効果を高めることが非常に重要だということが分かりました。計上できる支出は事業規模なのかどうかによっても変わりますし、どこまでが経費として計上できるかは税務署の担当によってもバラつきがあり分かりづらいという問題もあります。プロの税理士に依頼することで、経費として計上できる支出を見逃さず節税効果を高めることができますよ。税理士に依頼する料金も必要経費として計上することも出来ますので、確定申告をする時間や、経費に関する勉強をする時間が無いという場合は税理士に依頼して任せるのもよいかもしれませんね。