不動産投資は建築確認済証の用意が必須

書類

気に入った物件を見つけたり、売りに出している物件に買い手が付いたりすると不動産の売買契約に進みます。すみやかに手続きを行なうためには、必要書類を事前に確認して、不備がないように整えておきましょう。

必要書類の確認~物件売買を始める前に~

物件の売却には、時間がかかってしまうイメージがありますが、売り手や買い手双方がストレスを感じずに契約を結ぶためには、手続きに必要な書類の不備がないように、事前に揃えておくことが大事です。ここでは、物件売買の際に必要な書類を紹介していきます。

売主の身元証に関する書類

①身分証明書

これは売主本人の身分を証明するために必要です。運転免許証やパスポートなど、写真付きの証明書が一般的です。親族や兄弟と一緒に所有している物件は、共有名義になっている事が多いので、全員分の身分証明書が必要になります。

②実印と印鑑証明書

売買契約の際に、捺印が必要となるので実印は必須です。物件売買の際には、シャチハタや三文判の使用は認められていないので注意しましょう。また、実印の有効性を証明するために、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書を一緒に提出しましょう。

不動産売却に関する書類

1.登記簿謄本

登記簿謄本は「表題部」と「権利部(甲区・乙区)」に分かれおり、地積から所有者情報まで様々な情報が記載されています。この情報を元に、不動産会社が広告を打ち出しています。取り寄せる際は、法務局の窓口へ行くか、郵送またはオンライン請求で入手できます。

2.地積測量図・境界確認書

地積測量図の作成は任意のため、図面が存在しない土地あります。所有している物件の地積測量図が存在しているか、不動産会社や法務局に訊ねてみましょう。土地の形や広さが曖昧だと、売買契約の際に思わぬトラブルに発展してしまうので、境界の測量と合わせて作成しておきましょう。

3.固定資産税納税通知書

毎年1月1日を基準に、土地や家屋を所有している人物に、課税されるのが固定資産税です。普通徴収という形で、住まいの市町村から納税書が送られてきます。納期は年4回に分かれて収めることになっているので、売買契約を行なう際は新しい通知書を用意しておきましょう。

不動産そのものに関する書類

①建築確認済証

不動産を扱う上で、最も重要と言える書類になります。建物の構造が、建築基準法や条例に基づいて設計されているか、建築前の合法性を証明する内容となっているため、この書類が欠けてしまっては、売買はおろか新たに改築する事も不可能になってしまいます。新たに発行を依頼する際は、建築主事や民間の指定確認検査機関が審査してくれます。

②検査済証

建築確認申請通りに工事が完了しているか、検査して建築後に認定された際に発行される証明書です。建築確認済証と同様に、建築主事や民間の指定確認検査機関が審査してくれます。また、過去に発行された検査済証は再発行できませんが、台帳証明書を活用すれば発行の証明は可能です。

③登記済権利書

従来、土地や物件の所有権の取得が完了した際、登記済権利書という書類が発行されていました。しかし、平成18年以降は登記識別情報として発行されており、権利書の発行は廃止されました。効力は引き続き継続されているので、破棄せずに保管しておきましょう。

特に重要な書類が築確認証や検査済証!

不動産物件の売買は、契約内容によって必要な書類が異なっています。マンションであれば、建物使用に関する規約書類や維持費や設備に関する書類などがあります。また、契約内容が細かくなると銀行口座の証明書や、ローン残高証明書も取り寄せることになるでしょう。また、建築確認済証や検査済証は不動産物件の売買には欠かせない書類です。この2点の所在をまず確認することから始めましょう!

不動産投資と建築確認証の関係

書類に書き込むビジネスマン

そもそも建築確認済証とは?

本来は、住宅建設の際に申請が必要になる証明書です。しかし、不動産物件の売買の手続きの際にも必要になる書類です。建築確認済証そのものは、建築基準法に基づいて設計、建設されていると確認が取れた物件に通知される書類です。この証明書が発行されるポイントは、工事着工前の計画にあります。建築基準法と計画を照らし合わせる際は、以下のような規定を元に審査されます。

建築確認申請で行なう審査内容

建築確認済証を発行してもらうには、申請が必要となってきますが、その際に行なわれる審査には、大まかに分けて2つの規定が定められています。

単体規定

建物本体の構造確認を行なっています。耐久性や耐震性、地盤補強や加工や処理に関する工法をチェックしています。

集団規定

近隣の建物や環境に、影響を及ぼす可能性の有無を確認を行なっています。容積率や建ぺい率、斜線制限などをチェックしています。

建築確認済証が発行されない限り、工事の着工は不可能なので、既存の建築物件には必ず建築確認証が発行されています。しかし、建築確認済証はあくまでも建築前の申請内容の確認を証明するものであり、建築後の証明とは異なります。建築確認済証の確認と合わせて、検査済証の有無を確認しておきましょう。

不動産投資と検査済証との関係

そもそも検査済証とは?

建築確認済証の存在以上に需要なのが検査済証です。この検査済証は、建築基準法に基づいた建築が行なわれているか、建築確認証の申請内容通りの建物となっているか、これらを審査した結果発行される証明書となっています。工事完了後の4日以内に届け出を出し、完了検査を受けて問題なければ発行されます。本来であれな、建築確認証とセットで存在するべき検査済証ですが、完了検査を受けていない古い物件も数多く存在しています。

不動産投資用の物件購入なら検査済証の確認を

不動産物件の売買に検査済証が必要になる理由ですが、これは融資やローンといった部分に関わりがあります。国土交通省の働きかけにより、現在では検査済証が無い建物は融資を受けることができなくなっています。不動産投資用に物件を購入しようと、選んだ物件が検査済証なしであった場合、ローンが組めず支払いで苦労することになります。中古物件の売買の際は検査済証取得の物件を選んだ方が無難と言えます。

建築確認証や検査済証がないと違法?

建築確認証や検査済証の重要性は高いものの、実際には建築確認証の申請後に検査済証を取得している物件は少ないのが現状です。ですが、平成26年に国土交通省から、「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」が公表されたことで、以下のような建築物でも適合調査が行なえるようになりました。

・検査済証がない建築物
・建築確認済証がない建築物
・建築確認済証取得時の図面を紛失した建築物

これらに該当する建築物は、「建築基準法適合調査」に合格することで、検査済証と同等の証明が行なえます。また、検査済証が発行されていても、検査後に増改築が行なわれているケースもあります。建物が建設された経緯を知るには、建築確認済証と検査済証さらには建築確認図も合わせて確認しておきましょう。

新たに建築確認証や検査済証を入手するには?

書類と電卓

前途の項目でも触れましたが、原則的に建築確認証や検査済証の再発行は行なえません。しかし、不動産投資を行なうためには、必ず揃えなければならない書類となっています。必要になった際はどのように入手すれば良いのか、その取得方法を説明していきます。

建築台帳記載証明書を活用する

各自治体の役所にある建築台帳記載証明書を活用すると、建築確認済証や検査済証の代替が行なえます。建築台帳記載証明書には、建物の構造から使用用途、交付年度の記載がされています。これらの情報があれば、不動産売買やローン申請もスムーズになります。

過去の検査済証の発行確認ができない

検査済証の再発行を求める方の多くは、紛失を主な理由としていますが、中には過去に検査済証発行が確認できないケースもあります。このような建築物の場合は、現代の建築基準法に違反していないか、検査機関に依頼して調査を行なう必要がります。この場合は確認申請図面を元に、調査が行なわれますが確認申請図面を一から作成することになり費用もそれなりにかかります。

不動産投資に必要な書類まとめ

不動産投資に必要となる書類の説明を行なってきましたが、これらは事前に用意しておくことで手続きをスムーズに進めることができます。また、物件を新たに購入する際に、必要書類の有無を把握しておけば、優良な物件かどうか自分で判断することもできます。条件の良さだけで物件を選んで、建築確認証や検査済証が無いなんてトラブルにならないように、不動産会社に事前確認を行なっておきましょう。