不動産投資の初期費用~頭金なしでも不動産投資が始められる~

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不動産投資を始めようと考えているなら、初期費用がどれだけ必要か把握していますか?初期費用とは物件購入のお金だけではありません。その他にも必要な諸経費があります。

不動産投資にはどの程度初期費用が必要なの?

電卓を持つ女性

不動産投資を始めるにあたって、全額手持ちの資金だけで始められる方は少ないです。不動産投資を始めるには投資用の物件を購入しなくてはいけないので、それなりの初期費用がかかります。では実際に初期費用として、どの程度用意したらいいのか調べてみたので、紹介します。

不動産の初期費用の内訳が知りたい!

一般的にはどの程度の自己資金が必要なの?

一般的には、投資用物件の購入額に対し10~20%程度の自己資金が必要だといわれています。

不動産投資の際にかかる費用とは?

投資用物件を購入する際、初期費用というと物件価格だけを気にしてしまいがちですが、その他にも初期費用として必要な諸経費があります。諸経費にかかる費用は物件価格の8~10%程度。また、初期費用は現金での支払いとなっているようなので、覚えておきましょう。
・不動産仲介手数料
・司法書士へ支払う報酬
・保険料
・(融資を受ける場合)銀行に支払う手数料
などがあるようです。

実際に数字を入れてシュミレーションしてみよう!

物件価格       1,000万円
頭金          100~200万円
諸経費         80~100万円
初期費用の合計 180~300万円
このようになります。

初期費用を準備するのにも一苦労という声が聞こえてきそうですが……どうやらそうでもないようです。それは、頭金がなくても融資を受けれる可能性があるから!では次を確認してみましょう。

頭金がなくてもお金が借りられるケースがある!

ノートを見る女性

本当にそんなケースがあるのでしょうか?それが出来れば、初期費用を準備せずとも不動産投資を始められます。どういうことなのか確認してみましょう。

頭金がなくても融資が受けることが出来るケースとは

ケース1 投資用物件の売値と銀行が算出する概算評価額に差がない

概算評価額とは銀行が原価法で計算し出されます。原価法は土地付きの建物の評価額を出すのに適した計算方法のようです。その為、その概算評価額と融資を受けたい投資用物件の売価とが近いと頭金なしフルローンが組める見込みがあるようです。では、銀行の概算評価額の計算方法を一緒に確認してみましょう。

建物の計算方法

新築時の評価額(再調達原価)—減価償却費=建物の評価額
原価法は、もう一度同じような物件を購入すると仮定して計算する方法です。新築時の評価額は再調達原価といい、一番良い状態の評価。そこから価格が下がる要因に応じ減価償却費(減価額)を引いて建物の評価額を決めます。不動産での価格が下がる要因とは、建物の老朽化や設備の劣化などがあげられます。それらを差し引き評価額としているようです。

土地の計算方法

国税庁から毎年発表される『路線価』を基に算出していきます。
国税庁『路線価図と評価倍率』を確認したい方は、コチラからどうぞ。
引用元:国税庁

『路線価方式による宅地の評価』を確認したい方は、コチラからどうぞ。
引用元:国税庁

物件の計算方法

土地の評価額+建物の評価額=物件の評価額

ケース2 住宅ローンを使って融資を受ける

頭金なしで融資を受ける場合、住宅ローンを利用するという方法もあります。投資用物件ではなく、自分の住む家であれば住宅ローンを利用することが可能です。また、住宅ローンの審査基準は投資用物件を比べた場合、融資基準が本人の信用力を重視される傾向にあります。では、住宅ローンの審査基準を確認してみましょう。

融資を受ける人の勤務先

・会社の規模、資本金や売上、従業員の数や支店数、などを評価のポイントとしているようですが、一般的な企業であれば問題無いようです。しかし、自営業の場合は審査基準が厳しくなるということを覚えておきましょう。

融資を受ける人の年収

収入は高いにこしたことはないですが、年収が400万円を上回っていれば問題無いようです。目安として覚えておきましょう。

勤務先の勤続年数

これも、長いにこしたことはありません。勤続年数が長いと安定して収入があると判断出来るので、融資しても返す見込みがあと判断されます。勤続年数は3年以上と目安があるようですが、あくまでも目安です。

他に借り入れが無い

住宅ローンの他に高額のローンが無いかも審査基準となります。例えば自動車ローンなどが高額ローンにあたるようです。その場合住宅ローンの融資額が下がることもあります。

借り入れの滞納歴が無い

以前借り入れをしている場合、滞納歴は重要になってきます。この滞納歴があると、審査に通らないこともあります。当たり前のことですが、銀行は融資したお金がスムーズに回収出来ないような人には融資してくれません。

頭金がない場合のリスク

銀行から頭金なしのフルローン融資が受けれることは初期費用の心配がなく、すぐに不動産投資を始めることが出来るので嬉しいことです。しかし、借りたお金が多い為、それなりのリスクもあります。では、どのようなリスクがあるのか確認してみましょう。

リスク1 空室や家賃下落の場合に返済が厳しい

入居者が居る場合は良いのですが、空室が続いてしまう場合は月々に支払う返済額が厳しくなるようです。さらに、物件自体の老朽化などにより家賃が下落してしまうと、家賃収入が少なくなるので返済が難しくなると予想されます。返済時のリスクが高いと考えた方が良いでしょう。

リスク2 売却時のリスクが増大

トラブルもなく運営しているのであれば良いですが、何かの事情でその投資用物件を売却しないと行けない場合もあります。その際、『ローン返済総額<売却価格』なら良いのですが、『ローン返済総額>売却価格』の場合は、ローンつまり借金だけが残るのです。頭金なしのフルローンで融資を受けた場合、後者になる可能性が高いといえます。

返済のことも考えて初期費用を考えよう

不動産投資、今回は初期費用について調べてみましたが、どうだったでしょうか?初期費用には物件購入価格だけでなく、その他諸経費も含まれていること。頭金なしのフルローンは初期費用の心配をしなくても良いが、それなりの高いリスクがあること。不動産投資の初期費用を銀行から借り入れる前に、自分に合った融資方法を探して下さいね。