新築物件よりも中古物件が不動産投資向き

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どのような物件タイプを不動産投資で利用するか、色々と比較しては悩んで選べない、このような声も良く耳にしますが現在の不動産事情を考えると、中古物件を選ぶ方が得られるメリットは大きいでしょう。

賢く不動産投資を行なうなら中古マンションを選ぶべき!

茶色のマンション

キレイな白塗りの一戸建てや、システムキッチン完備の新築マンションは誰もが憧れますが、不動産投資という観点から考えると必ずしも優れた物件とも言い難いでしょう。むしろ、安定した利益を出すなら中古物件の方が得られるメリットは沢山あります。

中古マンションが不動産投資に向いてるワケ

①利回り
②初期費用
③資産価値
上記のポイント以外にも中古マンションは様々な点において、不動産投資向けの物件としてのメリットを含んでいます。利益を出すには、中古マンションの履歴や立地など見極めが必要ですし、投資する以上はデメリットも考えなければなりません。それぞれを比較して不動産投資に役立ててみましょう!

中古マンションのメリット・デメリットをチェック!

数ある物件タイプの中で、中古マンションが不動産投資用の物件として選ばれるメリットはどこにあるのか、また中古マンションのデメリットや、それを最小限に抑える対策はないのか詳しく見ていきましょう。

【中古マンションメリット】

メリットその1 価格が安い

中古マンションは新築マンションに比べると、販売価格は抑えられているので予算が少ない方でも理想に近い物件を購入することが可能です。多少使用感がある物件でも、入居希者の対象に沿ったリノベーションを加えることもできます。

メリットその2 利回りが高い

新築マンションは入居率の高さがメリットとしてあげられることがありますが、家賃や物件価格が高くなり利回りが良くない場合もあります。しかし、中古マンションは物件価格、家賃共に新築マンションより安くニーズに合った経営を行なうことで、高い利回りを生むことができます。下記の図式のような投資も決して難しいことではありません。

利回りの比較表

引用元:中古マンション経営物語

メリットその3 管理状態を確かめられる

購入前に建物の状態や、住人の雰囲気などを事前に確認できるのは中古マンションならではのメリットです。自分が購入する物件だけでなく、建物全体のイメージが投資を左右してきます。住人が行き交うロビーやエントランスの清掃、ゴミ置き場の管理も重要なチェックポイントになります。多少の出費は発生しますが、より確実な情報を得たい場合は調査会社に依頼して調べてもらうことも可能です。

【中古マンションデメリット】

デメリットその1 建築年代ごとで異なる保証内容

中古物件と一言で言っても、新築物件と変わらない状態の建物から、バブル期を代表するような建物まで様々です。中古マンションを投資用の物件として購入するなら、バブル期前後の物件は保証内容を十分に確認しましょう。物件の状態を確認するなら、以下の法律や基準が役立ちます。

「瑕疵(かし)担保責任」

取引の際で確認できない劣化を売主に請求できる権利。例えば、土台の腐食や壁内部の劣化は見学の際に確認することができず、購入後に判明した際はこの修繕にかかる費用を、売主に請求できることになります。中古物件の場合は2年の期限が設けられているものの、現状では契約後の引き渡しから3か月以内に定められています。

「新耐震基準」

1981年(昭和56年)6月1日に改正された法律で、耐震性に関する基準をクリアできた建物に関しては、この新耐震基準が適用されています。旧耐震基準からの違いは、震度6以上の地震で倒れない住宅という部分です。気に入った物件が1981年以前のものであれば、購入前に耐震診断を依頼してみましょう。

デメリットその2 管理費や修繕積立金の滞納

いくら自分がしっかりと投資の運営を行なっていても、他の住人が原因で被害を被るケースもあります。

“理事長が管理費や修繕積立金7億円を着服していた--。2014年11月下旬、リゾートマンション「ツインタワー石打」(新潟県南魚沼市)の管理組合の役員が東京のビルに集まった。当初伝えられた着服額は11億円。「そんなにも……」。役員たちは絶句した。„

引用元:毎日新聞2016年11月27日 大阪朝刊

11億円の被害は相当なものですが、このようなケースは意外にも多くその原因は「人任せ」「組合の形成ミス」など人為的な要素が影響しています。このようなトラブルが過去に起こっていないか、履歴を確認して管理組合の運営状況を問い合わせてみましょう。

デメリットその3 入居者に特定団体の所属者がいる

自分以外の入居者の存在で、物件価値が下がってしまってはひとたまりもありません。しかし、実際には宗教団体やぼ暴力団関係者などが、サラリーマンや自営業などと偽り、契約して入居するケースもあります。噂が噂を呼び、物件周辺の環境が悪化することもあります。購入前は地域情報サイトや、口コミサイト物件情報を集めてみましょう。

中古マンションでの失敗例を知ろう

マンションを指差す男性

初心者が不動産投資を行なう場合、失敗のリスクがどうしても気になってしまうでしょう。成功例に憧れる気持ちは理解できますが、失敗例から学べることも多くあります。事例を元に不動産投資の成功とは何か、今一度考えてみましょう。

失敗例1(Aさんケース)

もっとも典型的な失敗をしてしまったAさんは、修繕費や税金などのコストの計算がしっかりとできていなかったことで、赤字経営となってしまいました。表面利回りだけで物件の購入を判断してしまい、空き室のリスクや家賃相場の下落など頭にありませんでした。これに加え、修繕積立金の値上げで打撃を受けてしまいました。初めての不動産投資で実質利回りを計算することは、難しいのかもしれませんが自分だけで判断できない場合は専門家のアドバイスを参考にしたり、セミナーへ参加したりしましょう。

失敗例2(Bさんケース)

Bさんは少ない予算で投資を始めてしまい、ローンの組み方を誤ってしまい返済が追い付かなくなり、結果的に不動産投資に失敗してしまいました。物件購入時に頭金0円、借入3千万円の30年返済プランを組んでいましたが、ローン金利が変動制ということを安易に捉えていました。そのため金利の上昇に比例して返済額も上昇して、投資どころではなくなってしまいました。頭金0円は謳い文句に近く、少額でも用意しておいた方が金利のリスクを分散することができます。頭金は物件額の2割~3割程を目安にしておきましょう。

失敗例3(Cさんケース)

Cさんのようにリスクを抑えたような投資でも、外部からの影響で失敗に転じてしまうケースもあります。気に入った物件は購入当初、郊外のため競合する物件は他にありませんでした。計画通りに進めば少額ながら手元にもお金が残る計算でした。しかし、いざ運営を始めてみると新築物件や競合する価格帯の物件が建設されてしまいました。空き室も目立ち、入居者の獲得に頭を抱えてしまいました。いくら安い物件とはいえ、利回りが良くなければ投資用の物件として購入する意味がありません。立地や周辺情報から物件価値を判断することも大事なのです。

失敗例4(Dさんケース)

Dさんのような失敗は、入居者がいることからくる安心が原因となってしまいました。Dさんが購入した中古マンションは環境の良さがウリで、駅近で買い物にも困らない賃貸物件としてはうってつけの条件が揃っていました。予想通りすぐに入居者が決まり、経営も軌道にのり始めていました。しかし、ある時期から家賃の滞納が起こり一過性なものと楽観視していたら、滞納する回数が増え結果的に夜逃げという形で家賃未回収という赤字でエンディングを終えました。空き室リスクの対策を考えて物件購入したDさんでしたが、滞納リスクまでは考えが及びませんでした。このようなケースは、入居希望者の審査の大事さを教えてくれます。

中古物件で不動産投資を行なう方へ

中古マンションは新築マンションに比べると、物件価格が抑えられているので一見すると手に届きやすい存在です。しかし、投資を行なう以上リスク管理を安易に考えていると、予期せぬトラブルの発生に対応できず、赤字経営へと転じてしまいます。営業トークの勢い任せに物件を選ぶことは避け、十分な情報収集と無理のない資金集めは返済プランを立てましょう。

中古物件の投資を始める前のチェックリスト

・不動産投資に関する法律や税制をチェック
・不動産投資に関するローン組みをチェック
・不動産物件の価値をチェック
・不動産投資の成功例と失敗例をチェック

不動産投資においては「備えあれば患いなし」この一言に尽きます。特に不動産投資に関わる情報は、多いだけでなく良質な物か見極めことが大事です。成功するには、待ちの体制よりも攻めが大事です。あらゆるツールを駆使して、不動産投資を成功させましょう!