少ない資金でも不動産投資は始められる!不動産投資ローンの選 び方

ビジネスウーマン

不動産投資のために物件を購入するとなると、大体数千万円ほどの資金が必要になります。しかし、不動産投資ローンを利用すれば、それだけの資金がなくても不動産投資を始めることができるのです。金利など融資条件をよく比較しながら、どの金融機関の不動産投資ローンを利用するか検討していきましょう。

不動産投資にはローンが必要不可欠

比較的リスクが低いことから人気を集める不動産投資。しかし、投資を始めるにあたって必要な費用は、気軽に始められるほど安くはありません。ひとつの物件を購入するにしても数千万単位の費用が掛かるうえに、物件を保有していることで発生する費用も支払っていく必要があるのです。

そんな敷居の高い不動産投資を、気軽に始められるようにしてくれるのが不動産投資ローン。月々数万円程度の支払いで物件のオーナーになることができるとあって、不動産投資をしている方のほとんどが利用しています。では、この不動産投資ローンとはどのような仕組みになっているのでしょうか。

不動産投資ローンと住宅ローンはどう違うの?

家と小銭

「一括で購入しようとすると数千万円する物件でも、ローンを組めば月々数万円で済む」という内容は住宅ローンとほとんど変わりませんよね。しかし、不動産投資ローンと住宅ローンはまったくの別物。簡単に違いを説明していきましょう。

審査基準

「個人的に物件を購入するため」の費用を貸し付けてもらうのが住宅ローン。一方で、不動産投資という「事業に融資してもらうため」にあるのが不動産投資ローンです。このように目的が大きく異なるため、審査にあたって基準となるポイントにも違いがあります。住宅ローンの場合は個人が物件を購入するという目的ですので、ローンを組む人の返済能力がメインとなります。不動産投資ローンは「事業に対する融資」であるため、採算が取れそうであるか将来性はあるかといったことも重視される基準に加わるようです。

審査の厳しさ

住宅ローンと不動産投資ローンの審査の違いは、基準だけではありません。審査の厳しさにも差があり、不動産投資ローンの方が厳しいとされているようです。というのも、不動産投資によって得られる収入は非常に不安定であるためです。「入居者が見つからない」「想定より低い家賃で貸し出さなければならない」など、不動産投資ローンには返済が滞る要因がいくつもあります。融資する側も損はしたくないので、自然と審査も厳しくなるのでしょう。

金利設定

似たような内容でありながら、金利は不動産投資ローンの方が高く設定されています。これは、業界間の競争率の差によるものです。住宅ローンはほとんどの金融機関取り扱う商品であるため、他社に顧客を奪われないように金利を下げていますが、不動産投資ローンはその必要があまりありません。まだ不動産投資ローンを取り扱う金融機関が少ないために、強気の金利設定となっているようですね。

「資金の利用目的の違い」と「業界間の競争率の差」によって、上記のような違いが生まれています。住宅ローンと同じような感覚で不動産投資ローンを利用しようとすると、審査に引っかかってしまったり金利の高さに驚いたりすることになるでしょう。

不動産投資ローンの金利と融資戦略

ここからは、不動産投資ローンのもう少し踏み込んだ内容を見ていきましょう。ローンを返済するうえで気になる金利の種類と収入別の融資戦略について説明します。

金利の種類

不動産投資ローンにおける金利には、以下の2種類があります。それぞれ特徴が異なりますので、どのようなメリット・デメリットがあるのかを把握したうえで、どちらかを選ぶようにしましょう。

変動金利型

定期的に、金利の見直しと返済額の見直しが入るタイプ。このタイプの魅力は元々設定されている金利が固定金利型に比べて安いということと、場合によっては金利や返済額が安くなるということでしょう。ただし、反対に金利や返済額が高くなるということもあります。

固定金利型

決められた期間の間、金利が変動しないタイプ。変動金利型に比べてやや高めの金利設定ですが、変動することがないので返済計画を立てやすいというメリットがあります。景気や地価に左右されずに安定した返済ができますが、元々の金利が高いことと減額が見込めないというのがマイナスポイント。

収入による融資戦略

金融機関からの融資を受ける場合、収入によって利用できる金融機関が変わります。以下の目安を参考にして、どの金融機関を利用すればよいのか検討してみましょう。

年収500万円以下

選択肢は少なめ。信金や地銀にも利用できるところはありますが、数はあまりありません。公庫の利用をメインに考えていくとよいでしょう。

年収700万円以下

信金や地銀の中で利用できるところが増えます。地銀を利用する場合には、広いエリアで展開しているようなところを選ぶのがおすすめ。

年収700万円以上

利用できる金融機関は一気に増えます。選択肢が多いので、金利が低いところなどメリットとなる条件が多い金融機関を選ぶとよいでしょう。

ただし、上記はあくまでも目安です。過去の返済状況などあらゆる条件によって融資可能か判断されますので、たとえ年収が1000万円以上あったとしても必ず融資が受けられるというわけではないのです。反対に、年収が500万円以下の人であっても投資しようとしている物件の将来性や交渉次第では、希望する金額を融資してもらえる可能性が高まるでしょう。

厳しい不動産投資ローン審査を通りやすくするには?

ワンポイントアドバイス

年収に合わせて利用する金融機関を変えることは、融資を受けやすくすることに繋がります。しかし、住宅ローンに比べて厳しい不動産投資ローンの審査を通過しやすくするためには、ほかにも気を付けるべきポイントがあるのです。不動産投資ローン審査を有利にする条件は以下の通り。

ポイント1:年収が高い

年収が高いということは融資を受けられる金融機関が多くなるだけでなく、審査が有利に進む条件にもなります。また、融資が受けられる金額というのは年収に左右されるもの。不動産投資ローンの場合年収の約5倍の金額が目安とされており、年収が高いほど融資可能な金額も高くなるのです。

ポイント2:勤務先の状況がよい

審査の際に見られるのは、ご自身の経済状況だけではありません。いくら年収が高くても、勤め先の経営が不安定であると審査はスムーズにいかないでしょう。勤め先の規模・資本金・売上高などのポイントから総合的にみて、経営が安定していると判断されれば審査の際に有利となります。

ポイント3:自己資金が多い

つまり、貯金が多いということですね。年収が高いことと同様にその人の経済力を示すものであり、貯金額が多いほどリスクが少ないと判断されます。計画的なお金の使い方ができている人、信頼できる人であるという評価にも繋がるのでしょう。

ポイント4:物件の収益性が高い

これも重要なポイントです。投資しようとしている物件にどれだけ収益性があるのかということは、スムーズにローンを返済していけるかどうかに関わります。周辺にある物件の実績も併せて判断した結果、収益性が高いと見てもらえれば融資条件の交渉も有利になるはずです。

ポイント1と2は自分でどうにかするのはなかなか難しいですが、ポイント3と4は何とかできる条件でしょう。特に貯金額は多ければ多いほど有利な条件として働き、ほかの審査基準を満たしていなくても融資が通ることも。年収や勤務先の状況に自信がなければ、まず貯金額を増やすことに注力してみるといいかもしれませんね。

万が一金利が上昇したらどうしたらいい?

ローンのスムーズな返済を考えたときに、やはり気になるのは金利でしょう。固定金利を選択していない限りは景気などの条件によって変動するものであるため、一気に上昇してしまう可能性だってあります。では、もし金利が上昇してしまったとき、これを回避する方法はないのでしょうか?ここでは、金利上昇リスク回避のための対策を紹介します。

繰り上げ返済

収入に余裕があるときなどに多めにローンを返済するという方法。金利が少しでも上昇を始めたら、資金に余裕がある分だけ先に返済をしてしまいましょう。そうすることで、金利が高くなってしまったときに支払わなければならない分を減らすことができるのです。

ローンの借り換え

現在融資を受けている金融機関よりも金利の低い、ほかの金融機関に乗り換えるという方法です。ある程度、不動産投資による実績を積んでいるとリスクが低いと判断されるために、積極的に乗り換えを受け入れてくれる金融機関が多いようです。

上記のうち、おすすめなのは「繰り上げ返済」の方ですね。借り換えも悪くはないのですが、元々融資を受けていた金融機関からの信頼がなくなり、再度融資を受けることが難しくなる可能性があります。融資を依頼する金融機関の選択肢を減らしたくないと考えるのであれば、まず繰り上げ返済を目指すべきでしょう。

不動産投資ローンは投資計画の要

いかがでしたでしょうか。「物件の購入」という高額な買い物が必要になる不動産投資をするにあたって、必要不可欠な不動産投資ローン。これをどう利用していくかというのは、投資計画の中でも熟考すべきポイントでしょう。自分の経済状況から利用できそうな金融機関を絞り込み、金利などの条件からよく比較しながら検討していくことが大切なのです。