キャピタルゲインとインカムゲイン

お金と電卓

不動産投資をするにあたって、キャピタルゲインとインカムゲインという言葉を聞いたことがあるかと思います。これは、投資によって得られる利益の種類のことです。それぞれの特徴を理解して、どちらを狙っていくか決めましょう。

【初心者必見】キャピタルゲインとインカムゲインについての簡単ガイド

マンションの絵

これから不動産投資を始めるために勉強している方、よくわからない専門用語多くありませんか?
私は用語の理解にまず苦しみましたね。日本語だとなんとか雰囲気でわかるものの、カタカナだとさっぱり…。例えば、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」。単語を聞いただけではイマイチ理解できませんよね。でもこの2つの単語、不動産投資をするうえで重要な単語となるんです。
ここではキャピタルゲインとインカムゲインについて、じっくりと解説していきます。

それぞれの特徴について

はじめに、それぞれがどういったものであるということについて説明していきます。

キャピタルゲイン

キャピタル = 資本 、 ゲイン = 利益

差額による利益のこと。差益とも言います。購入した物件の価値が上がるのを待って、価値が上がったところで売却し、その差額による利益を得るというものです。

インカムゲイン

インカム = 収入 、 ゲイン = 利益

資産を持っていることによって発生する利益のこと。購入した不動産を貸し出すことによって得られる、「家賃収入」がこれにあたります。

いかかでしょう。なんとなくどんなものであるか、ご理解いただけたでしょうか。
簡単に言えば「利益の種類」ですね。同じ不動産投資であっても、得られる利益は2パターンあるということです。

キャピタルゲインとインカムゲインを比較してみよう

ではここで、キャピタルゲインとインカムゲインの特徴を改めて比較してみましょう。

利益の大きさ

まず、最も気になるポイントであろう利益の大きさから。これは、キャピタルゲインの方が大きいです。1回でバンと大きな利益を得たいという方にはキャピタルゲインがおすすめですね。反対にインカムゲインの利益は小さめ。しかし、継続して安定した利益を得られるというメリットもあります。

利益を得られるタイミング

キャピタルゲインは物件を売りに出したときに利益を得られます。これは、所有している物件の価格が上昇したときということになりますが、それがいつになるかはわかりません。一方、インカムゲインは物件を所有している間ずっと。不動産投資の場合、厳密に言うと所有している物件に入居者がいる間ですね。

リスクの大きさ

リスクが大きいのはキャピタルゲインです。これから価値が上がりそうな物件を見極めるというのは、容易ではありませんからね。それに価値が下がってしまう可能性だってあります。ただし、成功したときの利益は大きい「ハイリスク・ハイリターン」タイプ。インカムゲインのリスクはキャピタルゲインに比べると小さく、「ローリスク・ローリターン」タイプです。

それぞれ特徴が正反対ですね。「自分自身が何を求めるのか」「重視することは何なのか」、よく整理してからどちらを狙っていくのか決めていくことが大切です。

不動産投資目線で考えるキャピタルゲインとインカムゲイン

キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを狙うにしても注意すべきポイントはいくつかあります。これらを不動産投資によって得ようとした場合、どんなポイントに注意すべきなのか。的を絞って紹介していきましょう。

キャピタルゲインを狙う場合

価値が上がるエリアはごく一部であることを理解する

日本全体の不動産の価値が一斉に上がるということはなく、一部のエリアのみ価値が上昇することがあるというのが最近の傾向のようです。例えば、現在不動産の価値が上昇しているエリアは、オリンピックの開催が決まった東京都内。「どのエリアの物件を購入するか」ということを熟考する必要がありますね。

<h4人口が減少しているエリアは避ける

どんなに設備が整っていて立地のよい物件であっても、人口減少エリアであると需要が低いと見なされ、価値を下げられてしまうことがほとんど。キャピタルゲインを狙うのであれば、物件そのものの条件だけでなく、周辺エリアの人口の増減についても注目してみるとよいでしょう。

税率を確認しておく

キャピタルゲインで得られる利益は大きいのですが、その分税率も高いです。例えば、物件を購入してから5年以内に価値が上がって売却しようとした場合、税率はなんと41.1%。5,000万円の物件が5,100万円になったからといって、100万円の利益が得られるというわけではないんですね。

インカムゲインを狙う場合

利回りに惑わされない

「利回りの高い物件=儲かる物件」という誤解はとても多いです。確かに入居者が決まれば儲かりますが、「利回りの高い物件=空室リスクが高めの物件」と認識しておきましょう。相場価格より安いのには、それなりの理由があるはず。入居者がいなくては、インカムゲインを得ることはできませんからね。

都心エリアを狙う

キャピタルゲインと同じく、人が集まらないエリアを選ぶのはおすすめしません。不動産投資におけるインカムゲインは入居者がすべて。価格が安くて人の少ない地方より、多少値が張っても人の集まる都心エリアにある物件を選んだ方がいいでしょう。

新築がいいとは限らない

「都心の新築ワンルーム」と聞くと、いい響きですよね。しかし、新築という条件だけで入居を決めることは少ないものです。同じ立地条件であれば、家賃の高い新築よりも家賃の安い中古の方が選ばれる可能性があります。新築という条件に固執せずに物件を選ぶようにしましょう。

キャピタルゲインを得る場合とインカムゲインを得る場合の注意点には、いくつか似通った部分もありますね。いずれにせよ、「どのエリアのどの物件を購入するか」というのがカギとなりそうです。

不動産投資以外にも様々なシーンで活用される

男性営業マン

キャピタルゲインとインカムゲインは、「不動産投資で使われる専門用語」というわけではありません。「投資全般で使われる専門用語」です。なので、不動産以外の投資を行う際にも登場してきます。

キャピタルゲイン

土地

これは不動産投資と似たようなものですね。これから人気が出そうな土地を購入して、価値が上がったときに売却して利益を得ます。

有価証券

評価替えによって時価が上がったときに売却することで、利益を得ることができます。不動産投資と同様に、「ハイリスク・ハイリターン」です。

インカムゲイン

株式投資

保有している間、株式の数に応じた分の配当金を得ることができます。ただし、株式投資の場合はインカムゲインであっても、不動産投資に比べてリスクが高めなので注意。

銀行預金

「ローリスク・ローリターン」の投資と言えばこれですね。ほとんどの方が行っていると言えるでしょう。今回紹介している投資の中では、最もリターンが小さいです。

これで全部というわけでなく、使われる投資の種類はまだまだあります。
ここでしっかりとキャピタルゲインとインカムゲインについて理解しておけば、ほかの投資をしようと思ったときにきっと役に立ちますよ。

不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインは一長一短

ここまでキャピタルゲインとインカムゲインの基本について説明してきました。
「ハイリスク・ハイリターン」なのがキャピタルゲイン、「ローリスク・ローリターン」なのがインカムゲインと覚えておくとよいでしょう。ただし、注意して欲しいのは「ローリスク」であって「ノーリスク」ではないということ。どちらを狙うにしても、リスクは必ずついてきます。リスクの高い低いに関係なく、しっかりとそれぞれの特徴を理解したうえで慎重に投資してください。
最初はインカムゲイン狙いで物件選びのセンスを磨いて、それからキャピタルゲインを狙うというのもいいかもしれませんね。ちなみに私はセンス磨きの修行中。ハイリターンを目指してしっかり勉強していきましょう。