マンション投資はメリットの多い物件を選ぶことが肝!

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資産運用として投資を始めたいけど、FXや株はリスクが高くてなかなか手を出しづらいですよね。そんな中、マンション投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われており、堅実に資産を増やせる資産運用先として人気を集めています。ここでは、マンション投資のメリットや投資用マンションの種類などについてみていきましょう。

投資マンションの種類と、それぞれのメリット・デメリットを知ろう!

投資用マンションは大きく分けて、一部屋を所有する区分マンションと、一棟まるまる所有する一棟マンションの二つがあります。それぞれのメリットデメリットを知って、どちらに投資するのかを決めましょう。

区分マンションのメリット

最大のメリットとしては、少ない費用で投資を始めることができるという点です。自己資金で購入することができない場合も、借入額も少なくて済むのでリスクを抑えられます。また、金額が安いため流動性が高く、売却したい時に買い手が見つかりやすいというのもメリットです。また、災害リスクのことを考えると、一棟マンションを購入するよりも、様々な地域に分散して区分マンションを購入する方がリスクを回避することができます。一棟マンションに比べて管理の手間がかからないという点も利点と言えるでしょう。

区分マンションのデメリット

最大のデメリットとして挙げられるのが、空室リスクです。20部屋ある一棟マンションを購入して1部屋空室が出ても、全体の5%ほど収入が減る程度で済みますが、区分マンションで一部屋だけしか所有していない場合で空室が出ると利益が0になってしまいます。また、隣は違うオーナーが所有している部屋ですので、家賃を自由に設定できなかったり、修繕を自由に行うことができなかったりと、制限が多いのもデメリットと言えるでしょう。

一棟マンションのメリット

マンションが一棟まるまる自分の所有になりますので、自分の意志で自由に修繕をすることができます。また、一棟マンションは部屋数が多いので、全体の収入における一部屋あたりの収入の割合が小さくなり、空室のリスクを抑え安定した収益性を確保できます。また、不動産投資における収入が事業所得として認められた場合は、税金の優遇制度を利用することができます。マンション・アパートの場合は10部屋以上、一戸建ての場合は5棟以上所有していると、事業規模の不動産投資と認められ税金の優遇を受けられます。

一棟マンションのデメリット

一棟マンションのデメリットとして挙げられるのが、購入する際に多額の資金が必要になるという点です。投資に失敗した際の負債額が大きくなるというリスクがあり、ローン返済が長期化することによる金利リスクも考えられます。また、日当たりが悪い部屋や一階の部屋といった不人気の部屋も所有することになるので、なかなか入居者が決まらない部屋を抱えることになる可能性もあります。

区分マンションと一棟マンションはそれぞれ違うリスクがあるということが分かりました。私は自己資金が少ないので、条件が良い空室リスクを回避できる区分マンションを探そうと思います。

新築物件と中古物件どっちがいいの?

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投資マンションを購入する際には、新築物件か中古物件かどちらを買うかを選ばなければいけません。ここでは新築物件と中古物件のメリット・デメリットを見ていきましょう。

新築物件のメリット

①頭金が少ない

新築物件は物件評価が高いので、場合によっては購入金額の全てを融資でまかなえることもあります。その為、準備する頭金が少額で済みます。

②優良物件の場合は長期空室保証がつく

新築の優良物件は空室リスクが低く、35年以上の長期空室保証がつくこともあります。空室保証がつけば、毎月の収入が安定しますので、計画通りの返済が可能です。

③税制上のメリットが大きい

副業でマンション投資を行っている方でも、10万円~120万円ほどの税制上の優遇を受けることができます。税金還付や減税といった優遇を受けられ、相続税対策としても活用することができます。

新築マンションのデメリット

資産価値の目減りが早い

新築物件は価値が高く購入する際には高価ですが、売却する際には中古物件になっており売却価格が安くなります。家賃に関しても、最初の入居者は新築として賃料を高く設定できますが、二回目からは中古になるので家賃の設定を安くせざる得なくなります。新築から中古になることによって、資産価値が大きく下がる点は留意しておきたいデメリットです。

推定家賃で収益を計算するので見通しが外れることもある

中古物件の場合は、現在の入居率や、これまでの運用してきた空室率などのデータがありますので、収益予想を立てやすいです。新築物件はデータがありませんので、入居者がどれくらい集まるのか、どれくらいの空室が出るかという見通しを立てにくく、収益予想が大きく外れてしまうこともあります。

利回りが低い

購入する際の物件価格が高いので、高額の家賃を設定しないと利回りが低くなってしまいがちです。購入した際の金額から売却した際の金額への下がり幅も大きいのも利回りが低くなる原因の一つです。

中古マンションのメリット

初期費用を安く抑えられる

中古マンションは物件価値が低いので、新築マンションの7~8割程度の価格で購入することができます。また、新築物件は広告費や建築費や土地原価といった費用が加算されていますが、中古マンションはそのような費用がありませんのでお安く購入できます。

利回りが高い

購入金額と売却金額の差が小さく、大幅な家賃の下落などもありませんので高い利回りを維持することができます。空室リスクは新築物件よりも高いので、高利回りを実現するためには空室対策が必要です。

中古マンションのデメリット

老朽化が進んでいる可能性がある

築年数によっては、内装や設備の老朽化が進んでいる可能性があります。安い金額で売り出されている中古マンションでも、修繕費用を合わせると高額になる場合があるので注意が必要です。

運用年数が短い

建物には寿命がありますので、年数が経過している中古マンションの場合は、それだけ寿命が短く運用できる年数が短いです。老後の年金代わりに不動産投資を始めたい場合や、相続財産として家族に物件を残す場合は築浅のものにしましょう。

税金の優遇を受けにくい

築浅の物件であれば耐用年数が残っているので減価償却分を収益から差し引いて、節税対策をすることができます。しかし、築年数を重ねると原価償却で差し引ける金額が少なくなるので、節税効果が低くなります。

耐震性が低い物件がある

新しい建築基準法で作られた物件であれば耐震性が高いですが、築年数が長い物件は昔の建築基準法で作られていることがあり、耐震性が低く震災によるリスクが大きいです。

新築物件だと購入金額が高く利回りが低くなってしまい、築年数が長い中古物件は老朽化や運用年数などが気になりますので、狙い目は築浅の中古物件だと感じました。マンション投資を始める時は、条件の良い築浅の中古マンションを探してみようと思います。

それぞれの特徴を見極めて投資!

腕を組む女性

マンション投資を始める際には、区分マンションと一棟マンションそれぞれのリスクをきっちりと理解して、リスクに対して備えられそうな方を選ぶということが大切です。区分マンションは空室によって収益が0になってしまうリスクがあるので人気の部屋を選んだり、不動産会社に相談したりする対策が必要です。一棟マンションは不人気な条件が揃っている部屋の入居者をどう集めるかといった戦略を立てることが投資を成功させるカギとなるでしょう。新築物件と中古物件はそれぞれに違うメリットとデメリットがありますが、両方に投資を行って弱みを補完し、リスクを分散するという方法もあります。このような点を踏まえて、賢く投資マンションを選べれば、安定した収入を実現できそうですね。