不動産投資投資選びの最重要項目!利回り計算の基礎

デスクで計算

投資不動産を選ぶ際に大切な基準となるのが利回りです。利回りについて深く理解してよりよい投資不動産を購入することが、不動産投資のカギを握ります。利回りの種類や利回り計算の方法を紹介します。

そもそも利回りってなに?

利回りとは投資に使った支出に対して、どれくらいの利益が出たかという割合を表す数字です。不動産投資における利回り計算の方法と具体的な計算事例を見てみましょう。

【計算方法】
年間の利益額 ÷ 投資額 × 100 = 利回り
【具体的な計算事例】
物件A 投資額1,000万円 年間の利益額100万円
100万円(年間の利益額) ÷ 1,000万円(投資額) × 100 = 10%(利回り)

物件B 投資額4,000万円 年間の利益額200万円
200万円(年間の利益額) ÷ 4,000万円(投資額) × 100 = 5%(利回り)

上記の例を見てみると、物件Bの方がより多くの利益を得ることができますが、利回りは物件Aの方が高いです。短期間で投資額を回収ができるためリスクが少なく、より早く利益を得ることができるので、利回りが高い物件Aの方が優れた投資物件と言えるでしょう。このように、利回りは不動産物件の優劣を判断するのに非常に重要な基準となります。

利回りの種類と計算方法

利回りは大きく分けて2つの種類がありますので、それぞれの違いを知らないと投資物件選びを失敗してしまうリスクがあります。利回りの種類と計算方法を紹介しますので、しっかり把握しておきましょう。

表面利回り

表面利回りは物件を購入した金額で年間収入を割った数字のことを言います。年間収入は現在の入居者数と空室数を踏まえて、今得られている家賃収入である現況賃料収入で計算されます。

【計算方法】
年間の利益額(現況賃料収入)÷購入価格×100=表面利回り

【具体的な計算事例】
物件価格2,000万円 年間の利益額(現況賃料収入)200万円 の場合
年間の利益額200万円 ÷ 物件価格2,000万円 × 100 = 10%(表面利回り)

想定利回り

想定利回りは、購入した不動産が満室の状態で得られる満室時想定収入で、物件価格を割った数字のことです。現実には空室が発生することが考えられますので、実際は想定利回りを下回るケースが多いです。

【具体的な計算事例】
物件価格2,000万円 年間の利益額(満室時想定収入)250万円 の場合
年間の利益額250万円 ÷ 物件価格2,000万円 × 100 = 12.5%(表面利回り)

実質利回り

実質利回りは、現況賃料収入の年間利益額から、年間の必要経費を差し引いた金額を、不動産の購入金額で割った数字となります。より現実に即した利回りを算出することができます。

【計算方法】
(年間の利益額―年間の必要経費) ÷ 物件価格 × 100 = 実質利回り

【具体的な計算事例】
物件価格2,000万円 年間の利益額200万円 年間の必要経費50万円 の場合
(年間の利益額200万円 - 年間の必要経費50万円) × 物件価格2,000万円 × 100 = 7.5%(実質利回り)

表面利回りや想定利回りを鵜呑みにして投資不動産を購入すると、実際の利回りの違いが生じてしまうリスクがあります。より現実に近い実質利回りで不動産経営を考えた方が無難です。個人的には物件情報に記載されているのは表面利回りが多いということに驚きでした。投資不動産を購入している時は掲載されているのは実質利回りなのかを確認して、不動産の運用計画を立てようと思います。

安く売られている高利回りの物件とは?

白いマンション

物件価格が安い物件は、高利回りが期待できます。しかし、価格が安い物件は立地や環境が悪く、入居者がなかなか決まらないこともあります。いくら物件価格が安くても入居者が少ないと、利回りが低くなってしまいます。入居者がしっかり入る物件が割安で販売されていることもありますので、格安で好物件が販売されているケースをいくつか紹介します。

売却を急いでいる物件

売り出されている物件の中には、売り主の事情で売却が急がれているものもあります。高い金額をつけると買い手がなかなか決まらず、買い手が決まっても買い主が銀行などから融資を受けるまでの審査が長引くなどして売却に時間がかかってしまうことがあります。早急に売却の話を固めるために物件価格が安くなっていることがありますので、そのような物件であれば条件が良く利回りが高いことが期待できます。

マイナス要素のある物件

劣化している部分や、汚れている部分がある物件は空室になってしまいがちで、売却したいと考えているオーナーは数多くおり、格安で売却されています。劣化が進んでいる物件でも、立地条件などが良ければ簡単なリフォームをするだけで入居者が増えて空室問題が解決しますので、購入価格とリフォーム費用を合わせても低価格に抑えられるので高利回りが期待できます。

競売にかけられている物件

住宅ローンの支払いが滞り、競売にかけられている物件の中には好条件の物件も存在します。運が良ければ好条件の物件を激安価格で落札することもできます。他の入札者によって価格が釣り上げられてしまうこともありますので、入札額の上限を決めてから入札をするようにしましょう。

安くて空室が出ないという都合のよい物件は、探せばあるということが分かりました。好条件の物件を見つけるには、縁や巡りあわせもあると思いますので、まずは競売にかけられている物件からチェックしてみます。

高利回りの物件に飛びつくのは危険!実質的な利回りを見抜こう

データ計算

数字の上で高い利回りが設定されている物件でも、実際に運用した場合に期待した利回りを得られないことがあります。物件を購入する際には、本当に高利回り物件なのかを見極める必要があります。高利回り物件を見極めるポイントを調べてみました。

ランニングコスト

想定利回りや表面利回りで物件を購入すると、空室や修繕費などのランニングコストによって期待した利回りを得られないことがあります。将来的に修繕積立金が高くなりますので、ランニングコストは上昇していきます。そのような点を踏まえている実質利回りで判断するようにしましょう。

空室リスク

いくら利回りが良くても、賃貸需要の少ないエリアの場合は将来的に空室になる可能性が高いです。空室になると家賃収入が少なくなるだけでなく、広告料などの出費も増えてしまいますので利回りが低下します。長期的な目で物件を見て、将来的にも賃貸需要が続くかどうかも高利回り物件を見つける大切な判断材料となります。

相場に見合った家賃か

利回りを高めるために、周辺にある物件よりも高い家賃が設定されている場合があります。一見すると高利回りの優良物件ですが、家賃相場が高くて入居者が集まりづらいため、結果として利回りが低くなってしまうのです。高利回り物件を見つけたときは周囲の物件の家賃と照らし合わせて、適正な家賃が設定されているのかをチェックしましょう。

流動性リスクを考える

不動産投資における流動性リスクとは、所有している物件が希望する価格で販売できないことを意味します。最終的な利回りは、物件を売却した際に確定されますので、安い金額でしか売れなかった場合は利回りが安くなってしまいます。将来的な不動産相場を折り込んで、出口戦略をしっかり立てられる物件を購入するようにしましょう。

不動産を販売する側としては、できるだけ利回りが高いように見せて高値で売りたいと考えるものですので、家賃相場が正しいのかなどを確認することが大切ということが分かりました。利回りが絵に描いた餅にならないように、しっかりと上記のチェック項目を踏まえて投資物件を探していきます。

利回りの相場を知ろう

物件は築年数によって利回りが変化します。投資物件の築年数によって利回りの相場が違いますので、高いのか低いのかを判断するために、まずは利回りの相場を知っておきましょう。

新築物件の場合

購入する際の価格が高く、売却時は中古物件として売るので実質利回りは2~4%が相場です。

築浅の中古物件の場合

新築物件よりも物件価格が安く、修繕積立金や管理費も比較的安いので実質利回りは4~5%が相場です。

築年数が長い中古物件の場合

購入金額は安いですが、修繕積立金や管理費が高いので実質利回りは5~6%が相場です。利回りは高いですが流動性リスクが高いので、しっかりと出口戦略を立てることが大切です。

利回りを正確に計算すれば不動産投資は怖くない!

表面利回りや想定利回りを信じて投資物件を購入すると、実際の利回りとの差が出てしまって不動産投資が失敗してしまう可能性があります。将来的な不動産価値や土地の需要まで踏まえた上で、シビアに実質利回りを出すことで優れた投資物件を見つけることができます。不動産会社が打ち出している高利回りの物件は、冷静になって見極める必要があると感じました。実質的な利回りをしっかり見抜けるように、周囲の相場やランニングコストをリサーチして利回りを調べていきたいと思います。