家賃収入の不動産所得で暮らす日々を目指す

マンションを選ぶ人

家賃収入による不動産所得で生計を立てたることができれば、仕事に費やしていたはずの時間を、趣味や家族と過ごす時間に使うことができます!会社に縛られる日々を脱却して、自由に時間を使える生活を目指すべく、投資物件選びのコツや税金に関する知識など、不動産投資における基本を徹底的に調べてみました。

投資用不動産選びのポイント

おしゃれなマンション

不動産投資を行う際には投資用不動産を購入する必要がありますが、どんな物件を選べばよいのでしょうか。気になる不動産選びのポイントを紹介します。

需要のある立地を選ぶ

購入した不動産の空室が増えてしまうとその分家賃収入が減り利回りも悪くなってしまいます。賃貸需要の高い立地にある投資不動産を購入することによって空室を防ぎ、長期的に安定した不動産所得を得ることができます。人口数が多ければ多いほど賃貸需要が増加しますので、都市圏の物件などは狙い目です。また、駅から近い物件はいつも需要が高いので積極的に探してみるとよいでしょう。

投資効率の高い物件

新築物件は価格が高く、不動産購入に投資した金額を回収するのに時間がかかってしまうので、投資効率がよくありません。その一方中古物件はお手頃価格で購入することができますので、短期間で不動産購入に投資した金額を回収することができ、投資効率に優れています。また、中古物件は新築物件と比べて不動産の価値が低いので、固定資産税などの税金も安く抑えることができます。

ランニングコストが安いワンルーム

入居者が退去した後は、部屋をリフォームして綺麗にする必要があります。ワンルームは部屋数が少ないので10万円前後でリフォームを行うことができます。一方で間取りが多いファミリー向けの物件は、リフォームに50万円前後かかってしまうこともありますので、長期間運用することを考えるとランニングコストが悪いです。また、ワンルームはリフォームにかかる工期は長くても10日ほどですが、ファミリータイプは1か月ほどかかることもあり、その期間は家賃収入を得ることができなくなってしまいます。

このようなポイントを知らずに投資物件を購入していたらと考えると、ゾッとしてしまいます。私なりに考えた結果、人口が多い東京や大阪にある、駅から近い中古のワンルームが安定した不動産所得を得られる投資不動産となりましたので、理想の物件をこれから探していきたいと思います。

知っておくべき税金のこと

不動産投資をして得た家賃の収入には税金がかかることを知っていましたか?どんな税金がどのくらいかかるかをしっかり把握した上で、計画的に不動産を運用することで安定した不動産所得を得ることができます。ここでは知っておくべき税金の情報をお届けします。

税金は家賃収入ではなく不動産所得にかかる

不動産投資の初心者は家賃収入と不動産所得を混同してしまいがちですので、まずはこの違いからおさえましょう。家賃収入は入居者から支払った家賃によって得るお金のことであり、不動産所得は家賃収入から諸経費を引いたもので純利益と考えればイメージしやすいかもしれません。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 家賃収入 - 諸経費

このような計算によって算出された不動産所得に所得税がかかります。不動産所得の金額が高ければ高いほど、課税金額が高くなります。必要経費と認められるものは全て計上した方が、課税金額を低くなります。

所得税率で課税金額が決まる

不動産所得にかかる所得税がどれくらいの金額になるかは、所得税率によって決まります。所得税率は、不動産所得と給与所得を合算し、各種控除額を引いた課税所得金額の大きさによって決められます。課税所得金額に対する所得税率の早見表を下記に掲載しますので参考にして下さい。

課税される所得額
税率
控除額
195万円以下
5%
0円
195万円~330万円
10%
97,500円
330万円~695万円
20%
427,500円
695万円~900万円
23%
636,000円
900万円~1,800万円
33%
1,536,000円
1,800万円~4,000万円
40%
2,796,000円
4,000万円~
45%
4,796,000円

課税所得額が330万円でも695万円でも同じ税率なのであれば、課税所得額がギリギリ331万円だった場合などは工夫をして所得額を低くしてかかる税率を下げるといった工夫も必要かもしれませんね。

所得税の金額を算出する

不動産所得と、所得税率を算出する方法が分かったら、実際に所得税を計算してみましょう。

計算式

不動産所得 × 所得税率 = 所得税

例 不動産所得200万円 所得税率40パーセントの場合

200万円(不動産所得)× 40%(所得税)= 80万円

この場合は所得税が80万円となります。

所得税の具体的な計算事例

所得税を計算する方法がお分かりいただけたでしょうか。よりイメージを深めるために、具体的な例を交えて不動産所得にかかる所得税率の計算プロセスを紹介します。

給与所得 300万円 不動産所得150万円 所得控除金額50万円 の場合
①課税所得金額を算出する
300万円(給与所得)+ 150万円(不動産所得)- 50万円(所得控除金額)=  400万円(課税所得金額)
②所得税率を調べる
課税所得金額が400万円なので、所得税率は20%となります。
③不動産所得にかかる所得税額を算出する
不動産所得150万円 × 所得税率20% = 所得税額30万円
この場合だと、不動産所得にかかる所得税額は30万円となりました。不動産所得単体で所得税を決めることはできませんので、計算する際は給与所得を合算するのを忘れないように注意しましょう。

その他の税金

不動産投資における税金はその他にも様々あります。どのような税金があるかを把握しておきましょう。

不動産を購入する際

・不動産取得税
・登録免許税

不動産を所有している間

・固定資産税
・住民税
・所得税

不動産を売却する際

・譲渡税

不動産所得と給与所得を合算して所得税率が決まるというのは初めて知りました。私の場合は給与所得が少ないので、不動産所得にかかる所得税率が低く抑えられそうです!収入が低くて嬉しいと思ったのは初めてです。

初心者必見!確定申告の手順と節税方法

お金の計算をする女性

不動産投資をして得た収入は、確定申告で各市町村に報告する必要があります。確定申告は難しい印象を持っていますが、実際にはどのような作業が必要なのかを調べてみました。

確定申告の日程

確定申告書の提出期限は毎年2月上旬~3月の中旬までとなっています。2017年は2月16日~3月17日までの期間です。毎年日付が違いますので、税務署のホームページなどで確認するようにしましょう。期限を過ぎると延滞税がかかってしまい、納付する税金の金額が高くなってしまいます。

納付期限の翌日以後2か月以内・・・2.9%
納付期限の翌日以後2か月以上・・・9.2%

延滞税がかかると出費が増えてかなりの痛手になります。忙しくてついつい忘れてしまったり、後回しにして遅れてしまったりしそうなので、できるだけ余裕を持って確定申告をするようにしようと思います。

確定申告を提出するプロセス

①必要書類を準備する

不動産投資をしている場合の確定申告には様々な書類が必要となります。必要な書類を取得する場所も違いますので、下記を参考にして取得しましょう。

【税務署】 確定申告書B(第1表、第2表)と所得税青色申告決算書(不動産所得用)
【不動産会社】 賃貸契約書・家賃送金明細書・譲渡対価証明書・売渡清算書・不動産売買契約書
【勤務先】 源泉徴収票
【各地方自治体】 不動産所得税の納付書
【ローン会社】 投資用ローンの明細書

用意する書類は数多くありますが、5カ所を回れば必要書類が取得できると考えればそれほど手間には感じません。申告書も税務署に行かなくてもネットでダウンロードできるので、本当に便利な時代になりました。下記のURLからダウンロードできますのでお忙しい方はこちらで取得してください。

確定申告書B
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h25/02.pdf

所得税青色申告決算書
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h25/02.pdf

②確定申告書類の作成

確定申告書類は大きく分けて「不動産の収支内訳書」と「確定申告書」の二つに分けられます。それぞれの記入方法を紹介します。

不動産の収支内訳書の作成

1年間不動産投資を行った収支を計算し、利益となる不動産所得を記入していきます。記載するべき収入や必要経費はどのようなものがあるのかを見ていきましょう。

記載するべき収入

不動産投資の収入は、家賃収入以外にも以下のものがあると国税庁が定めています。

イ 名義書換料、承諾料、香辛料または頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など
引用:https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

具体的には家賃収入の他に、礼金収入や空室時の家賃保証による収入などが挙げられます。敷金は入居者から預かっている預り金という扱いになるため、収入として記載する必要はありません。

記載するべき支出

不動産投資を行うのに必要な経費を計上して記載しましょう。日頃の生活をする上で必要な費用と明確に区分されている必要がありますので、どのような出費が必要経費として認められるかを知っておきましょう。

【必要経費と認められるもの】
・固定資産税・都市計画税
・修繕費
・管理手数料
・入居者募集の宣伝費
・管理組合への管理費
・不動産会社への管理手数料
・減価償却費
・立退料
・土地や建物を購入した際の借り入れにかかる金利

【認められないもの】
・借入金の元本返済部分
・住民税
・所得税

確定申告書の作成

確定申告書Bの第一表と第二表の項目に従って、必要事項を記載していきます。国税庁のホームページに掲載されている、確定申告書Bの記載例を下記URLから見ることができますので、参考にして記入して下さい。

引用:https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kisairei2013/pdf/shinkoku_b.pdf

青色申告決算書の申告も忘れずに!

不動産投資の確定申告をするのであれば、絶対に青色確定申告をしましょう。所有している物件が5棟10室以上であれば、利益から65万円を差し引きしたり、家族に給料を払えたりして節税対策になります。5棟10室以下の場合でも利益から10万円を差し引いて、税金を少なくすることができます。また、赤字が出た場合でも3年間は繰り越すことができますので、翌年に赤字を繰り越して課税対象額を減らし、税率を下げることができます。青色申告決算書は非常に効果的な節税方法ですので、下記URLから用紙をダウンロードして申告するようにしましょう。

引用:http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/10.pdf

③書類を税務署へ提出

作成した確定申告書類と、必要書類を税務署に提出しましょう。税務署は平日の午前8時30分~午後5時まで開いています。最寄りの税務署の場所を調べたいのであれば、下記URLにアクセスすれば手軽に見つけられますので活用してください。

引用:https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

仕事などの都合で時間内に届けられないという方は、郵送での受け付けも行っていますので活用するとよいでしょう。郵送を行う際には、切手を貼った返信用封筒を入れて簡易書簡で郵送し、控えを返送してもらうようにすれば安心です。

④税金を納める

確定申告の書類を提出し終えたからと言ってほっとしてはいけません。確定申告で報告した税額を納付する必要があります。書類を提出しても税金の納付が遅れてしまうと、延滞税が課されてしまいますので書類を提出してすぐに納付するようにしましょう。

不動産投資を行っている方の確定申告の流れはこのようになります。私は会社員で今まで確定申告をしたことがなく、税理士を雇ったり高額な会計ソフトを導入したりしなければいけないのかと思っていましたが、手順を知ればなんとなくできるような気がしてきました。できることは自分でして、無駄なお金は払わないようにしたいものです。

リスクに備えて安定した賃貸経営

不動産投資で長期的に安定した不動産所得を得たいのであれば、想定されるリスクにしっかりと備えておく必要があります。想定されるリスクと対策を挙げていきます。

空室のリスク

所有している不動産の入居者が減り、空室が増えると家賃収入が減少してしまいます。家賃収入を得られなくても管理費や固定資産税や都市計画税といった経費が発生してしまうこともあります。空室の数が増えることで収支がマイナスになってしまうことも考えられます。投資物件探しの段階で需要の高い立地を選んだり、集客力の高い賃貸仲介業者に依頼して入居者募集の告知をしてもらったりといった対策が考えられます。

中途解約制度

入居者と賃貸契約を結ぶ際に、2年から3年の契約期間を定めますが、事前予告があれば契約期間の途中でも退去ができる中途解約制度というものがあります。契約期間にもかかわらず退去されてしまうと、突然空室ができてしまい見込まれていた家賃収入を得ることができなくなってしまいます。このような貸主に対して不利な中途解約制度の対策をしたいのであれば、借主と貸主の立場が台頭になる定期借家契約を活用するようにしましょう。定期借家契約について知りたい方は、こちらのサイトを参照してください。

定期借家契約とは、契約時に設定した一定の契約期間の満了によって更新されることなく賃貸借契約が終了する契約形態のこと。借地借家法の改正により平成12年3月1日に施行された。
賃貸借契約期間が満了すると、必ず契約は終了する。更新という概念が無く、当事者間で引き続き契約する場合は再契約することとなる。従来、貸主からの更新拒絶、契約解除は正当事由が無い限り認められず、事実上、貸主からの契約解除は困難であったが、定期借家契約により、老朽化賃貸住宅の建替えや、不良な入居者の入れ替えなどが容易にできるようになった。

引用:http://toushi.homes.co.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%94%A8%E8%AA%9E%E9%9B%86/%E5%AE%9A%E6%9C%9F%E5%80%9F%E5%AE%B6%E5%A5%91%E7%B4%84/

家賃が下落するリスク

不動産は経年によって劣化が進み物件の価値が下がるので、それによって家賃が下落します。家賃収入が下落すると利回りが悪くなってしまいますので、家賃が下落しにくい投資物件を選ぶということが必要です。室内の説が充実している物件や、駅から近い物件などは築年数が増えても家賃が下落しにくいという特徴があります。賢く投資物件を選んで、家賃下落のリスクに備えましょう。

震災のリスク

日本は地震大国と言われるほど地震が多い国ですので、不動産を所有するなら地震のリスクに備えることが大切です。地震のリスクを最小限に留めるために、耐震性の高い物件を選ぶようにしましょう。1978年以降に建てられた建築物は新耐震基準法が適用されていますので、震度6以上の地震で倒れない作りになっています。また、一つの地域に集中して投資用の不動産を購入すると、一回の地震で所有している不動産の全てがダメージを受けるリスクがありますので、地域を分散させて不動産を購入することでリスクも分散できます。

滞納のリスク

入居者が賃料を滞納した場合は、空室よりも対応が難しいとされています。即刻強制退去などをすることもできず、もしも退去させられても滞納していた分の賃料を回収できるかどうかは分かりません。対応が遅れれば遅れるほど回収が困難になってしまいますので、早期対応を心がけましょう。入居者への連絡や弁護士を利用するなどの対応がありますが、労力と費用がかかってしまいますので、賃貸管理会社を利用するとよいでしょう。滞納保証がある賃貸管理会社を利用すれば、滞納している家賃が保証されますので賃貸リスクに備えることができます。

投資にはリスクがつきものですが、不動産投資のリスクはあらかじめ対策を立てられるものばかりですので気が小さい私にとってはぴったりかもしれません。あらかじめリスクを洗い出して、想定されるリスクの対策を講じてから不動産投資を始めようと思います。

基礎をおさえれば不動産投資は怖くない!

投資という水物の印象があり、運や世界情勢に左右されるリスクの高いものという印象がありました。しかし、不動産投資は把握できるリスクを一つずつ潰していき、上手に投資不動産を選択することで安定した不動産所得を得られるものということが分かりました。また、少し手間をかけて節税対策を行うことによって、得られるリターンを増やし、不動産投資の安定感を増すことができるということが分かったのも発見です。株やFXのように大きなリターンはないものの、少ないリスクで着実にリターンを積み重ねられる不動産投資は、長い人生を共にするパートナーに適した資産運用方法と言えるでしょう。早速私もここで勉強したことを踏まえて、不動産投資をはじめてみます!