不動産投資を成功させたいなら東京のマンションを狙え!

東京タワー

不動産投資を成功させたいなら、人口が減少し始めているエリアは避けるのが正解です。東京は現在も人口増加が続いているため、マンション投資をするにはおすすめのエリア。東京のマンションへの投資を、より成功に近づけるためのコツをここで勉強していきましょう。

東京でマンション投資を成功させるコツ

東京の街

日本の中心地であり、各地から多くの人が集まる東京。人の流れが絶えない街であるため、不動産投資をしている方々から常に注目を集めています。2020年のオリンピック開催地に選ばれたということもあり、都内のマンションへの投資はますます人気上昇中。でも、だからといって都内のマンションに投資すれば確実に成功するというわけではありませんよ!
人気のエリア・東京で不動産投資を成功させるためのコツを、きっちり押さえていきましょう。

なぜマンション投資で東京がおすすめなのか

まずは、不動産投資をするにあたって東京都内のマンションがおすすめである理由から説明していきます。

空室リスクが低い

日本各地だけでなく、世界中からも人が集まってきています。日本全体で見ると人口は減少傾向にあるのですが、東京の人口は現在も増加し続けている状況。人が多いということは住宅の需要が高いということであり、空室リスクも低いということです。

東京都の総人口(推計)の推移(昭和31年~平成28年)-各年1月1日現在-
東京都の人口

URL:「東京都の人口(推計)」の概要(平成28年1月1日現在)

流動性リスクが低い

不動産投資における流動性とは、売却のしやすさのことを言います。流動性リスクが高い物件というのは、いざというときにすぐに売ることができない物件という意味。空室リスクと同様に住宅の需要が高いことから、このリスクも低めになります。

資産価値が高い

人が集まる、人気があるエリアにある物件というのは価値が高いもの。全部が全部そうというわけではありませんが、地方にある同じ条件の物件と比べて資産価値が高くなることが多いでしょう。特に23区内であると、その可能性が高いです。

不動産投資をするには、どれも魅力的な条件ですよね。だからこそ、おすすめされるのも人気があるのも東京エリアなんです。

東京都内で不動産投資を成功させるためのポイント

では、魅力的な条件が揃う東京で、不動産投資を成功させるためにはどんなポイントに注目すればよいのでしょうか。重要となるポイントを紹介していきます。

立地・利便性のよさ

不動産投資をするにあたって一番の要となるポイントですね。「東京都内にある物件だから」と言って、気を抜いてはいけません。「交通アクセスがよい」「商業施設が近くに揃っている」など、立地や利便性に関する条件は重視してください。

23区内を選ぶ

上記の立地とも少し被りますが、やはり23区内のマンションと23区外のマンションでは差が出ます。人気の商業施設がある、交通機関の選択肢が多いなど「プラスα」となる条件が付きやすいですね。より資産価値の高い物件に投資したいのであれば、23区内で探すのがおすすめ。

ワンルームマンションを狙え

なぜワンルームマンションかというと、投資しやすいから。ファミリー向けの物件と比べると購入価格が安く済むことが多いですし、家賃下落幅も小さいです。また、入居者の入れ替わりのサイクルが早く、空室期間が短くなりやすいのもメリットですね。

とにかく、立地条件を重視するのは絶対です!少し勘を働かせる必要がありますが、23区内でこれから発展しそうなエリアを選ぶのもアリ。また、不動産投資初心者の方は、ワンルームマンションを選ぶ方が無難でしょうか。最初に必要な資金が安く済むというのもそうですが、次の入居者を見つけやすいというのもポイントです。

なぜ東京の中古ワンルームマンションが不動産投資で支持されるのか

東京の夜景

ひとつ上の項目で、ワンルームマンションをおすすめしました。ワンルームマンションには新築と中古があるわけですが、ここでは中古のワンルームマンションの魅力について解説していきたいと思います。

価格の安さ

ファミリータイプの物件よりも安くなることに加えて、新築物件よりも安くなります。エリアや築年数によって価格は変わりますが、東京エリアで不動産投資をするうえで一番費用を抑えられる条件の物件です。

実質利回りのよさ

新築ワンルームマンションの実質利回りがだいたい2~3%なのに対して、中古ワンルームマンションはだいたい4~6%。物件の購入費が抑えられることによって、実質利回りにもメリットが出てくるんですね。

空室期間の短さ

東京エリアの単身者向けワンルーム物件は、短いサイクルで入居者が入れ替わりやすいのが特徴。また、家賃が高い新築よりも家賃の安い中古の方が、入居を決めやすいと言えるでしょう。

需要の高さ

東京は単身世帯の多い街です。特に23区内は、ファミリー世帯よりも単身世帯の方が多い傾向にあります。さらに、費用面で選びやすい中古物件は需要が高いのです。

このような理由から、都内では中古のワンルームマンションが支持を得ています。高額な資金が必要な不動産投資において、「費用を抑えられる」というのは大きな魅力になるようです。

ちなみにですが、東京都内の区によっては、ワンルームマンションの建設に対して規制を行っている場合があります。これは、ワンルームマンション入居者のマナーの悪化、地域活動への参加率の低さなどが理由となっているようです。そのため、そもそも都内で新築のワンルームマンションを探すこと自体が難しくなりつつある、ということも知っておいてください。

ここに注意!中古ワンルームマンション投資のデメリット

都内マンションに投資するにあたって中古物件をおすすめしましたが、デメリットがまったくないわけではありません。

担保力の低さ

新築マンションはフルローンが可能になることが多いのに対し、中古マンションは評価価格の7割程度の融資額となるのが相場。中古マンションを選んだ場合、フルローンを狙うのは難しいと考えておきましょう。

耐震性・耐久性の低さ

耐震性基準が大きく改正された1981年6月以前のマンションは、耐震性・耐久性ともにやや不安があります。このことは物件評価価格だけでなく、空室リスクにも影響するでしょう。中古マンションを選ぶ際には、どんなに古くても1981年6月以降の建物から選ぶようにするのがおすすめ。

間取りの古さ

少し古いマンションになると、バス・トイレが一緒になっている間取りがよく見られます。しかし、現在ニーズが多いのはバス・トイレ別の間取り。ニーズに合っていない間取りであるということは、空室リスクを高める要因になりえます。

これらのデメリットも把握したうえで、投資するマンションを選んでくださいね。今回は特に都内の中古マンションをおすすめしましたが、新築も中古も同じようにメリット・デメリットがあるのです。どちらのメリットがより魅力的に感じるか、熟考しましょう。
また、中古を選ぶ場合に特に注意しておきたいのは「耐震性・耐久性」の部分。近い将来、巨大地震が発生する可能性が高いと言われているうえに、実際に規模の大きい地震が増えてきている状況です。地震に対する警戒心が高まっている今、物件を探す際に重視されることの多い部分であると言えるでしょう。

東京都内で投資物件を探そう!

日本全体としては人口が減少しつつあるのに、なぜか人口が増え続けている街、東京。不動産投資のリスクの原因として日本の人口減少が挙げられることがありますが、都内には当てはまらないみたいですね。
人口が増え続けているというのは、不動産投資をするにあたって最高の条件。やはり、不動産投資をするなら都内エリアのマンションが狙い目でしょう。ただし、はじめに言いましたが、東京のマンションだからといって必ず成功するわけではありません。立地条件や中古・新築など、細かな条件をよく確認してから投資を決めることが大切です。
個人的には、立地と耐震性が特に気にすべきポイントかなと思いますね。
例えば立地ですが、勝どき・月島エリアは開発が進んでいて、さらに便利に進化中。居住地として人気がどんどん高まっており、資産価格も上昇中です。また、「首都直下型地震」や「ハザードマップ」といったキーワードが注目されていることからわかるように、災害に対する警戒がより高まっている状態です。耐震性が高いということは、もはや必須条件と言っても過言ではないでしょう。これらの条件をクリアしている中古マンションがあれば、資金も安く抑えられていいですよね。