失敗例から学ぶ!不動産投資での中古マンションを選ぶ方法は?

pbimage0000117261

中古マンションの不動産投資で最も重要なのは「物件選び」です。成功も失敗も物件次第。失敗事例から、投資対象としての中古マンション選び方法を学びましょう。

中古マンション投資の特徴 よくある失敗例

中古マンション経営の失敗事例を、事前に考えるべきであった対策方法を添えて解説します。

 

がっかりする男性

失敗例1:修繕費がかさむ

築浅物件なのに何室かで雨漏りが発生。修繕に100万円かかり、何世帯かは退居した。さらに「外壁にクラックがある」と入居者から指摘が…。

修繕費の問題は中古マンション経営の失敗事例の定番です。投資物件として、築年数だけでなく「建材は?マンションデベロッパーは?過去の修繕歴は?」なども確認するべきでした。

また「修繕費は必ずかかるもの」とあらかじめ計算に入れることも大事です。

 

 

失敗例2:営業トークと実状が違う

営業担当と見学した物件に決定。ところが見学した部屋以外は設備が古く、退居があるたび修繕が発生。「閑静な住宅街」との説明も、駅やスーパーからの遠さをごまかしていたのか。

強引な営業担当者はどの業界にもつきものです。まず、彼らの話を鵜呑みにしないこと。また見学時は話を聞くだけでなく自分のチェック基準を中心に確認しましょう。

また、車で現地まで連れて行ってもらえる見学で満足せず、日を改めて最寄り駅から自分で歩き周辺環境を知り、物件の外観も確認しましょう。

 

 

 

失敗例3:自分も住みたい素敵な物件なのに

郊外だが駅徒歩10分・商店街あり、内装リフォーム済みのワンルームで「ここに住みたい人は多いはず」と決めた。だが空室期間が長い。理由はわからない…。

入居者目線も大事ですが、あくまで投資物件を評価する経営者視点を軸に据えましょう。

「郊外だが駅近、商店街も近い」、これはファミリー向けマンションには好条件でも、若い単身者向けワンルームとして魅力的とは限りません。投資物件のターゲットを読み誤っていることも失敗の原因です。

 

 

投資用の中古マンション選びはココを見る

投資物件選びには「収益を生む効率のよい物件であるか」の視点が重要です。

pbimage0000117568

 

インカムゲイン(家賃収入)

入居ニーズが高いこと、長期の入居があり、空室が発生してもすぐに埋まる物件であることが家賃収入を安定して得る条件です。

 

 

キャピタルゲイン(売却利益)

売り時を見極めれば購入価格よりも高い価格で売却して差額利益=キャピタルゲインも期待できます。新築マンションは販促費用が上乗せされて購入価格がかなり高く設定されていますから、キャピタルゲインを狙うなら中古マンションを選びましょう。

 

 

利回り

不動産経営の利回りは年間家賃収入総額を物件価格で割って算出します。ただしこれは「表面利回り」と呼ばれるもので、実際に注目すべきは「実質利回り」です。

実質利回りは年間家賃収入総額から諸経費を引いた金額を、物件価格と購入諸経費の合計値で割って算出します。つまり、物件の維持費(修繕費、管理費など)を考慮したランニングコストの指標です。長期投資である不動産経営にランニングコストは欠かせない視点です。

 

 

総戸数

一般に総戸数が多いほうが利益率は高まります。総戸数20~30程度では利回りを下げる原因が発生しがちです。投資規模、予算にもよりますが理想は総戸数50以上です。

 

 

立地

賃貸需要の多いエリア、そして駅近の物件を選び空室リスクを下げましょう。「駅近」の基準は徒歩10分以内がめやすです。

 

 

築年数

昭和56年(1981年)の新耐震基準法以降の物件であることが大前提です。新耐震基準法に適合していれば、震度6以上の地震でも倒れません。

関連して、災害対策として火災保険への加入も必須ランニングコストとして考慮しましょう。

 

 

投資対象を審査する目で中古マンション選びを

赤色のマンション

中古マンション経営の場合、修繕費、管理費などをあらかじめ想定しておかないと、すべての経費が「予想外の支出」になりかねません。

入居者目線はあくまで主観的な参考程度にとどめ、「投資対象として審査する」という心構えでの物件選びが、中古マンション経営で失敗しないための鉄則です。