不動産投資に失敗した理由には成功へのヒントが潜んでいる

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不動産投資にチャレンジするのであれば、どのような失敗例があり、どんな理由で失敗したかを知っておくべきです。失敗から学びを得て、不動産投資を成功させましょう。

どんな失敗があるの?

実際に不動産経営を始めたときに、どのような点で苦労することが多いのでしょうか。ここでは不動産投資初心者が躓いてしまいがちなポイントをみていきましょう。

・投資物件選び
・空室リスク
・入居者募集の広告料
・課税金額の増大と賃料の下落
・修繕費の負担

不動産投資における躓きがちなポイントはこのようなものがあります。一つ一つを理解して対策をしっかり立てることが不動産投資成功の秘訣ですよ。

具体的な失敗理由

頭に手をおく女性

不動産投資で失敗してしまう理由をより深く知る為に、ここでは前述した躓きがちなポイントに関して掘り下げていきます。

投資物件選び

投資物件を選ぶ際には、区分マンションか1棟マンションか、新築か中古かなどを決め、さらに立地条件なども踏まえたうえで決める必要があります。投資する物件を間違えてしまうと不動産経営に躓いてしまいますので、それぞれの選択肢のメリットデメリットをしっかり把握したうえで決めるようにしましょう。

空室リスク

不動産投資の利回りを高めるためには、空室をできるだけ減らすということが非常に重要です。特に区分マンションに投資をした場合は、部屋の数が少ないだけに利回りが激減してしまい大きな損失となります。手数料はかかりますが、空室保証がある業者から不動産を購入すれば空室のリスクを避けることができます。

入居者募集の広告料

入居者を募集するのに重要なのが広告ですが、近年は全国各地で空室率が上昇しているため、仲介業者の営業活動が活発化して広告料が増大してきています。広告料を多く支払って内見者数を増やすことが物件の稼働率を大きく左右しますが、広告料を支払っても入居者がなかなか決まらないこともありますので、費用対効果を考えながら払える金額を決めましょう。

課税金額の増大と賃料の下落

購入した不動産を運用していると、年々経費として計上できる項目が徐々に減ってきます。借入金の利息や減価償却費といった項目の金額が減っていくことによって、収入は同じなのに課税金額が高くなっていきます。更に、経年によって家賃が下落してしまい収入が減少すると、不動産経営がより苦しくなります。どの時期に売り抜ければ利益を最大化させられるかという出口戦略をきっちり立てておきましょう。

修繕費の負担

建物は経年によって外装や内装や設備が劣化していきますので、入居者を確保するためにも定期的に修繕を行う必要があります。ギリギリの不動産経営をしていると修繕費を支払うことができず、劣化が進み空室率が高くなり、買い手もつかず格安の金額で売却してしまうリスクがあります。修繕費を見込んで不動産経営をすることは非常に重要です。

サブリースによる失敗

サブリースは家賃保証がついていますが、不動産投資を始めた当初の家賃料が継続するわけではありません。業者によって定期的に家賃の見直しが提案され、家賃収入が減少してしまうことがほとんどです。サブリースは一見リスクが少ない不動産投資方法に見えますが、デメリットも多いのでしっかりと契約内容を見極めて、デメリットを理解した上で契約することが大切です。サブリースとは何か分からない方は下記を参照してください。
引用元:HOME’S不動産投資

様々な気をつけたいポイントがありますが、経年によって建物の劣化が進むだけではなく、税金が高くなり賃料が下落するということが驚きですね。いつまでも投資した不動産を持ち続けているよりも、タイミングを見計らって上手に売却した方がお得なようです。

失敗しやすい投資家4パターン

失敗に陥りやすい投資家は4つのパターンに分けることができます。自分が当てはまらないためにも、どのようなタイプがあるのかをここでみてみましょう。

節税目的の投資家

所得が多い方の中には、節税対策として不動産投資を始める方がいます。不動産を購入した当初は節税効果があっても、経年によって経費として計上できる項目が少なくなり、徐々に節税効果が減少してしまいます。さらに家賃の下落や修繕費の負担などが組み合わさって、結果的に投資としては失敗に終わってしまうケースです。

賃料を下げない投資家

新築の時に設定した賃料にこだわって、物件価値が下落しても賃料を下げない投資家がいます。物件価値に見合った賃料を設定しないと、徐々に空室が増えてしまい利回りが減少してしまいます。部屋を埋めるため安易に賃料を下げるのはよくありませんが、高い利回りを求めて相場に合わない賃料を設定して、逆に空室によって利回りが下がって失敗するケースです。

修繕頻度が多い投資家

投資家の中には、不動産を所有しているというステータス欲しさに不動産を購入するということもあります。そのような方は、物件の外観を重視する傾向にあり修繕回数が多く支出が増えてしまいます。また、入居者への満足度を高める為に、設備への投資などを過剰に行う投資家もいます。経営として費用対効果の高い修繕を行えない投資家です。

出口戦略を立てていない投資家

購入した物件の資産価格が減少しているにも関わらず、売却をしない投資家です。物件を購入した金額を家賃収入でペイ出来ているのであれば良いですが、借り入れた金額が残っている状態で物件の資産価値が下落している場合は危険です。物件の資産価値が低下すると格安で叩き売ることになり、最終的な利回りが低くなって失敗の投資となってしまうパターンです。

投資の目的や投資家の性格によって、失敗にも色んなパターンがあるようです。もう一度自分の性格と投資の目的を見直して、失敗パターンにハマっていないかを確認する必要がありそうですね。

失敗のリスクを減少させる

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ここでは不動産投資の失敗リスクを減少させるために知っておきたいことを、簡単に紹介します。

①利回りをだけで簡単に決めない

利回りは不動産投資において重要な要素ですが、空室の状況などによって想定される利回りが実現するかは分かりません。利回りが低くても立地が良く需要がある不動産の方が結果的に安定した収入を得られることもあります。

入居審査に参加する

入居者による騒音トラブルや家賃滞納トラブルは、不動産投資において大きな問題となります。どのような人が入居するのかなどを管理会社に任せっきりにせず、自ら参加して審査を行う必要があります。

業者の話を鵜呑みにしない

業者やコンサルから進められて不動産投資を始める方がいますが、「儲かる」という言葉の裏に潜むリスクに気づかないことも数多くあります。うまい話を鵜呑みにせず、内容をしっかりチェックしましょう。

管理会社と良好な関係を気づく

不動産投資をサポートしてくれる頼れる存在が管理会社です。コミュニケーションをしっかり取っておくことで管理の質も高まり、万が一のトラブルの時もしっかり対応してもらえます。

不動産投資を行う際のリスクにしっかり備えておくことはやはり重要ですよね。リスクへの対策に関してより深く把握しておきたいのであれば、こちらに詳しく書かれています。

マンション投資を成功させる~コツ掴み失敗のリスクを回避~

リスクが少ない投資方法とは?

不動産投資はリスクが大きいというイメージを抱いている方もいますが、効果的な対策さえ立てればリスクに備えられる失敗しにくい投資方法です。失敗しにくい理由を見てみましょう。

価値の変動が緩やか

株やFXといった投資の場合は、何の前触れもなく投資対象の価値が急激に下落することがあります。対応が少し遅れると大きな損害になってしまいますので、副業として資産運用をしたい場合には大変危険です。不動産は価値が急騰したり急減したりすることはありませんので、じっくり考え、時間をかけて対策をすることができます。

資産価値がゼロになるリスクが無い

所有している株を発行している会社が倒産した際には、株券の価値がゼロになってしまいます。しかし、不動産投資は、所有している不動産の価値がゼロになることはありません。地震や火事などで建物が倒壊するリスクはありますが、保険で備えることもできますし、建物が無くなっても土地があるので資産価値がなくなるということはありません。

常に需要がある実業

時代によって流行がありますが、どの時代でも人は住居を購入して家の中で毎日の生活を営みます。業界全体が廃れてしまうということは考えにくいので、安定した投資となります。さらに近年は持ち家比率が低下しており、賃貸需要は高まっており、核家族化によって今後更に需要の高まりが期待されています。

競合となるライバルが少ない

多くの賃貸住宅オーナーの多くは資産として不動産を購入している方や、節税対策として購入している方が多く、投資として不動産を購入している方はそれほどいません。競争が激しくありあませんので、需要を調べて空室を埋める努力をすれば、投資を成功させることができます。

融資を完済すればノーリスクの収入で得られる

不動産投資におけるリスクは、不動産を購入した時の借り入れ金額を返済できず負債となってしまうことです。逆に、借入金を完済すれば、その後得られる家賃収入や、物件を売却した金額は純利益として得ることができます。

この理由を見ると確かに不動産投資は株やFXよりもリスクが少なそうです。私はじっくり考えて動きたいので、価値の下落がゆっくりな不動産投資はぴったりかもしれません。

楽せずしっかり対策をすれば不動産投資は怖くない!

不動産投資は他の投資よりもリスクが少なく、想定できるリスクに備えれば安定して稼ぐことができそうです。そのためには、不動産や税金や建築に関する勉強をするという自己投資が必要です。楽をして稼ごうと思ったり、業者の話に安易に飛びついたりしようとすると失敗してしまうことが多いです。こちらで紹介した不動産投資を失敗する理由を頭に入れながら、不動産投資で資産を増やしていきましょう。不動産投資で失敗する人に関してさらに知りたい方はこちらを見てみましょう。

不動産投資に失敗する人には共通点がある?失敗から学ぶ成功の条件