マンション投資を成功させる~コツ掴み失敗のリスクを回避~

マンションを眺める女性

マンション投資を始める場合、投資金額もそれなりに必要なため、不安が付き物ですよね。マンションオーナーとして、成功したいのであれば、成功例と失敗例を把握し、どのように経営していけばよいのかを勉強しましょう。

マンションオーナーとして経営を成功に導く-成功・失敗の分かれ道

何かを始めようと考えている場合、下調べは大切です。それは、マンション投資に関しても同じ。マンションオーナーの第一歩を踏み出す前に、利益を上げるためのポイントを、しっかり押さえておきましょう。

 

パソコンに向かう女性

マンションオーナーになるメリットってなに?

1 不労所得を得られる

不労所得とは、働かなくても得ることが出来る所得のことです。マンションオーナーになろうとしている方は、これに魅力を感じて始める方が多いのではないでしょうか?マンションオーナーとは、自分で購入したマンションを、他の人に貸し家賃収入を得る訳ですから、自分で働いて貰う給料以外の収入を得ることが出来ます。さらに、仕事を辞めた場合でも、マンションオーナーとして一定額の収入を得ることが可能なのです。

2 実物資産投資だから安心

株や債券などといわれる投資商品は、発行している会社の破綻などという理由で、投資していたものが一気に価値を失い失敗してしまう可能性があります。ですが、マンション経営の場合、マンション自体の価値が下がってしまっても、手元に実物の資産としてマンションが残るという事があげられます。

3 相続や贈与税など税金対策ができる

マンションオーナーとして、相続や贈与など考えた時、それらの税金を計算する際、現金や有価証券といったものは、時価に対して課税の対象になります。その為、税金が高くなってしまいます。ですが、マンションの場合は、建物なので、固定資産税となり実際所有している50~60%で評価される場合が多いです。さらに、マンション経営で他の人に賃貸している時は、評価額が30%も控除されるため、現金と比較すると1/3程度の評価となります。ですから、マンション経営は相続や贈与をする場合でも、とても有効なのです。

マンションオーナーとして成功するコツ

1 立地選びは慎重に

立地が良いというのはどういうことなのでしょうか?東京の場合、交通面が挙げられます。最寄りの駅から徒歩でも10分以内で、利用できる路線の数も多い方が良いです。また、ターミナル駅に出やすいなどのポイントがあります。次に周辺環境ですが、近くにコンビニやスーパーなど買い物が出来る施設や飲食店が多いかというのをチェックしましょう。また、ファミリー層をターゲットにするのであれば、近隣に学校や公園や図書館などの施設があるかが重要になってきます。

2 空室になりにくい物件を選ぶ

空室になりにくい物件というのは、住んでいて居心地が良い物件ということがいえます。マンションオーナーは、所有しているマンションがあるその地域の特徴を理解して、人気がある間取りや設備が整っている物件を選ぶことが大切です。一人暮らしの方が多く住んでいる地域性であればワンルーム、逆にファミリー層に人気の地域であれば、広い間取りの物件を選ぶのです。そうすることで、長く住んでくれる入居者をよぶことが可能になります。

3 高い利回りが期待出来るような物件を選ぶ

利回りとは、投資した金額に対して、どれくらいの利益があるかということです。マンションを所有するにあたって発生する必要経費はたくさんあります。建物管理費や、修繕積立金、固定資産税、火災保険などその他の必要経費を差し引いてでも、プラスになるような高い利回りの物件かを判断することが大切です。また、「利回りが高い物件=投資金額が高い」という訳ではありません。投資金額をいかに安く抑えるかというのは、重要なことの一つといえます。

4 確定申告は青色で申告する

確定申告は、『白色申告』と『青色申告』があります。マンション経営をしている場合、青色申告にするだけで、利益の中から10万円が控除されるので、納付する税金を抑えることが出来ます。また、所有しているマンションの部屋数が、10室と規模が大きい場合は、65万円も控除されるのです。さらに、赤字が出てしまった場合でも、最高3年間繰り越すことが可能で、黒字を圧縮することが出来、税金の額を少なくすることが出来ます。

マンション経営をする際に定期的にかかる経費って?

毎月かかってくる経費

マンション経営をしていると、毎月必要な経費というものがあります。まず一つ目は、賃貸管理の代行手数料です。家賃の集金、設備工事、修繕の手配や入居している方への対応などは、不動産会社を介して行なっているので、代行手数料が発生します。次に、マンションの共有部分の管理費や修繕積立金です。これはエントランスや廊下、エレベーターなどの設備点検、貯水槽等の清掃、管理組合の運営費などがあります。

臨時で必要になる経費

臨時で必要になる経費もあります。まずは、室内設備の交換や修理の費用です。給湯器やエアコンなどが壊れてしまった場合、室内の設備の交換や修理のための経費が、不定期で発生します。次に、入居者が退去した後の、リフォーム工事費用です。入居者が引越してしまった場合、新しい入居者を募集する必要があります。これは、空室を防ぐための必要経費なのです。

マンションオーナーが確定申告で挙げている経費って?

お金と家の模型

マンションオーナーは、マンション投資をして、得た収入を確定申告する場合、不動産所得を計算して税務署に収めなくてはいけません。1年分の家賃収入から、必要な経費を引いた金額が、不動産所得となり、それに対して課税されます。家賃収入に所得税が掛かる訳では無いので安心して下さい。では、必要経費とはどんなものがあるのでしょうか?確認してみましょう。

必要経費とは

・管理代行手数料
・マンション共有部の管理費や修繕積立金
・エアコンや給湯器などの設備の修理や交換費用
・退去後のリフォーム工事費
・損害保険料
・減価償却費
・ローン保証料
・ローンの支払い利息
などが挙げられます。ですが、上記で記載した通り、不動産所得とは必要経費を差し引いた金額です。必要経費と計算出来る費用は、実はまだまだあるのです。
・交通費(管理会社との打ち合わせする時の交通費、 物件を確認しに行く時の交通費など)
・通信費(マンション経営者として、管理会社と連絡などをした時の通話料金、物件を探す時に使ったインターネット料金など)
・接待交際費(税理士や管理会社との打ち合わせ、マンション投資仲間との意見交流会などの費用)
・新聞図書費(不動産や経済の動きなどの情報収集を行なうための新聞、マンション経営にかんする本にかかる費用)
・消耗品(物件を撮影するためのカメラ、物件検索や不動産管理、確定申告に使用する為のパソコン、それらの必要書類を印刷するプリンター)
・税理士費用(確定申告や不動産投資に関連した仕事を税理士に依頼した際の費用)
これらも、必要経費にあたるので、覚えておきましょう。

経費以外にも!マンションオーナーが支払うべき税金

マンションオーナーになると、新たに支払うべき税金が出てきます。しっかりと把握しておきましょう。

所得税と住民税

この2つの税金は毎年支払う必要があります。また、これに関しては、不動産所得を算出する時に、経費として含むことが出来ないので覚えておきましょう。

固定資産税と都市計画税

この2つも毎年支払う税金ですが、必要経費として算入することが出来る税金です。

不動産所得税

この税金は、マンションを購入後1度だけ支払う税金になります。

事業税

マンション投資が事業規模に拡大した場合支払い義務が出てくる税金です。

シーン別にみるよくある失敗

マンションオーナーの失敗には、いくつかのパターンがあります。それを把握しておくことで、失敗するリスクを回避することに繋がるので、見てみましょう。

新築マンション購入でよくある失敗

新築マンションを節税目的の為に購入しても、節税の効果というのが永遠続くわけではありません。新築マンションは、中古マンションと比較した場合、投資金額が大きくなるため、投資効率が悪くなり、売却しても赤字になる場合が多いので注意が必要です。自分の資産を大切に使い、資産価値が下がらないような投資をしましょう。

ローンでよくある失敗

マンション経営の場合、少しの空室や家賃滞納があったとしても、多額のお金を借り入れしていなければ、大きな問題にはなりません。ですが、周りに流され無謀なローンをして、マンション投資を行なうのはとても危険です。自分の資産やマンションの利回りをしっかりと把握して、自分に見合ったローンをした場合でも、積極的に繰り上げ返済を進め早めに完済出来るようにしましょう。

サブリース契約でよくある失敗

マンションオーナーが、投資目的で所有しているマンションを、不動産会社が一括借り上げすることをサブリース契約といいます。これは、不動産が入居者と賃貸契約を結んでくれるため、空室のリスクが少なくなるメリットがあります。ですが、マンションオーナーに支払われる一定の賃料は最初の契約から変わりません。それどころか、一定期間が経過すると、賃料自体を減額されることがあるので、注意が必要です。マンションを購入する際は、その立地そのものに賃貸としての需要があるのかを確かめ、賃料が下がらないかを見極めましょう。

マンションオーナーとして第一歩を踏み出そう

マンション経営を行なう場合、マンションオーナーとしての収入や年収は、全部プラスになるわけではありません。必要経費、長期的に見た時の資産形成や、節税効果といったことを全て考慮して考えましょう。そうすることで、リスクを回避し、マンションオーナーとして利益を出すことが出来るようになります。