マンション経営のリスクとは?

ため息をつく女性

リスクが低いとはいえ、リスクが付き纏うのが不動産投資です。しかし、このリスクとしっかり向き合うことで、マンション経営の失敗を防ぐことができます。よくある失敗のパターンを元に、リスクを回避する方法を考えていきましょう。

マンション経営のリスクとは?

悩む女性

数ある投資の中でも比較的リスクが低く、魅力的なマンション経営。しかし、よい面ばかりを見て手を出すのはおすすめしません。比較的リスクが低いとはいえ、投資は投資。リスクはつきものです。では、マンション経営におけるリスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか。ここでは、よくあるマンション経営の失敗例や私自身の経験を元にリスクへの対策方法を紹介していきます。

マンション投資のよくある失敗例!

成功すれば長期に渡って安定した収入を得ることができますが、失敗すれば大きく損をすることもあるのがマンション経営です。このように言うと不安になってしまうでしょう。ですが、失敗に終わるケースは大体パターンが決まっているものです。失敗パターンをしっかりと把握しておくことで、リスクを回避することは可能になるでしょう。
よくある失敗パターンは以下の通り。

節税効果に期待する

マンション経営をするにあたって、節税効果が得られるというのは本当。ですが、これは長期間続くものではありません。節税効果を実感できるのは最初の数年だけであって、徐々にその効果は薄れていきます。そのため、税金の還付があってはじめて黒字になるというようなやり方をしていると、数年後にはほぼ確実に赤字経営になってしまうでしょう。

入居者はすぐに決まるものと思っている

住居というのは人にとって欠かせないものです。景気がどうであろうと必要なものであるということは、マンション経営の投資リスクを低くしている要因でもあります。
しかし、これを過信してはいけません。いくら生活に欠かせないものであるとは言っても、魅力のない物件に人は集まらないでしょう。入居者がいない状態が続けば、収入がゼロになるばかりかマイナスになります。入居者がいなくとも部屋の状態を保つ必要はあるので、部屋の維持費だけが嵩んでいくのです。

新築という言葉に安心する

「新築なら人が入る」「新築なら売却することになっても高く売れる」とお考えの方は要注意。新築であってもそのほかの条件が悪ければ人は入りませんし、一度購入した物件は再び売却する場合価値が下がることがほとんどです。もし、マンション経営がうまくいかずに売却することにしても、分譲時の価格の7割程度になるのがせいぜいでしょう。
「新築なら経営がうまくいかなくなっても売却すれば元が取れる」という考えは大きな間違いなのです。

いかかでしょう、当てはまる考え方はありませんでしたか。マンション経営のよい面を過信しすぎることで失敗に終わる、というケースが多いようですね。ちなみに私は、節税効果が長期間続くものだという勘違いをしていました。不動産会社とよく話をするうちに勘違いに気付いたのですが、あのまま気付かなかったらと思うとぞっとします。

投資だけじゃない!マンション経営時に起こり得るリスク

さて、上記では投資をするときにやってしまいがちな失敗パターンを記載しました。しかし、リスクを考えるべきなのは投資をするときだけではありません。実際にマンション経営をしている間に起り得る問題についても、あらかじめ考えておくべきでしょう。マンション経営時にはどういった問題が起こる可能性があるのか、よくある例をご紹介しましょう。

騒音問題をはじめとする住民トラブル

集合住宅において、住民同士のトラブルが発生するということは珍しいことではないです。特に多いのは騒音問題で、鉄筋コンクリートづくりの物件であっても決して安心できません。こうした住民同士の問題を放置してしまうと、住民がすぐに出ていってしまったり次の入居者がなかなか見つからなかったりと、家賃収入が不安定になる原因となります。

火災・地震などの災害

こちらがどんなに気を付けていても発生を防げないリスク、それは火災や地震などの災害。発生を予測することができませんし、被害が大きければマンション自体の建て直しが必要になる場合もあります。また、災害によって住民が亡くなってしまった場合、遺族から安全対策が不十分だったとして訴えられる可能性も考えられるでしょう。

外観・内装の劣化

外観と内装は物件の印象を決めるポイントですので、入居者を絶やさないためには当然キレイな状態の方がよいです。しかし、建物の外観や内装は時間とともに劣化するもの。常にキレイな状態を保っておくためには修繕が必要になるのです。この修繕に掛かるコストを考えずにマンション経営を始めてしまえば、予想以上に費用が掛かるなど赤字経営になるリスクは高まるでしょう。

これらに共通することは、最悪のパターンを考えておくべきだということ。最悪のパターンへの対策を立てておけば、被害は最小限に抑えられるはずです。起こり得る問題について、楽観視だけはしないようにしましょう。

失敗をしないためにはどのようなマンションを選べばいいの?

ここまではマンション経営が失敗に陥りやすいケースを紹介してきました。では、ここからは失敗に陥りやすいケースからどうやってリスクを回避していくべきなのかを考えていきましょう。

まずは投資する物件の選び方からです。

新築に固執しない

もちろん、「新築物件」は魅力のあるものです。しかし、その「新築」という付加価値は一度人が住んでしまえば「中古」に変わります。それだけ刹那的な付加価値なのです。
最初だけの付加価値のために高額な投資をするよりも、新築よりも価格が安く条件のよい中古物件に投資した方が赤字経営になるリスクは低いと言えるでしょう。

立地を考える

大きくわけて考えると、地方を選ぶか都心を選ぶかになります。当然都心の方が投資額は高くなりますが、都心を選ぶのがおすすめ。「立地条件がよい」という付加価値は長期間継続するものであり、重要視されるものです。利回りだけ見てしまうと安く投資できる地方の方がよさそうに見えますが、入居者を絶やさないということを考えたら都心を選ぶ方がよいでしょう。いくら利回りがよくても、入居者が途絶えてしまっては意味がないのです。

ファミリー層をターゲットにする

最近は、比較的手ごろな価格で投資することのできるワンルームマンションが注目を集めています。しかし、単身者は契約更新の時期をきっかけに引っ越してしまうことが多いのです。
一方で、ファミリー層はあまり頻繁に引っ越すということをしないので、一度入居してもらえば長期間家賃収入を得ることができる可能性が高いでしょう。安定した家賃収入を望むのであれば、ファミリー層向け物件への投資がおすすめです。

初めは最近の流れに乗って新築のワンルーム物件への投資を検討していた私ですが、結局ファミリー層向けの中古物件への投資を決めました。部屋が広いので投資額はさほど変わりませんでしたが、最初の入居者の方に今年も契約を更新していただいています。安定した家賃収入を得たいのであれば、流行ではなく長期間入居してもらえる条件を重視して物件を選ぶのが正解です。

マンション経営時のトラブルの防ぎ方

次に、実際にマンションを経営していくうえでのトラブル回避法について紹介していきます。

住民トラブルは早期解決

住民からの要望は可能な限り素早く応えること。住みよい環境を整えるということだけでなく、信頼関係を築くうえでも大切なことです。信頼関係が築けていれば長期間の入居に繋がるので家賃収入も安定するでしょう。また、住民とのコミュニケーションが密であればトラブルの火種に気付きやすくなり、事態がこじれる前に対策を講じることも可能です。

保険加入や安全対策を万全に

火災や地震は滅多に起こるものではありません。しかし、起こらないという保証もありません。想定しない災害が発生したときには、思わぬ費用が発生するものです。もしものときに右往左往しないように、保険への加入は必須と言えるでしょう。マンション内での死亡事故の発生を防ぐための安全対策もできる限りしておくと安心です。

修繕費用を準備しておく

マンション経営の計画を立てる段階で、修繕の計画も立てておくようにしましょう。また、毎月決まった額を修繕費用として積み立てておくなどすると安心です。修繕には安くても数十万、高ければ数百万は掛かるものですので、経営初期からしっかりと考えておいてください。

賃貸会社や不動産会社に任せる際に考えておきたいこと

営業マン

投資する物件の選び方は実践できても、マンション経営時のトラブルを防ぐ方法は実践できそうにないという方は少なくないでしょう。特に現役で働いている方であれば、時間的に難しいことが多いですよね。
そのような場合に頼りになるのが、賃貸会社や不動産会社。安心して経営を任せられるのはどのような会社なのでしょうか。会社選びのポイントは以下の2点です。

素早い対応

住民からのクレームが出たときに大切なのは、素早い対応。対応に時間が掛かるほど怒りは増幅してしまうものですので、すぐに何かしらのリアクションを起こしてくれる会社である方がよいのです。また、24時間体制であるなど、いつでも頼ることができる会社というのも住民にとって安心できる要素でしょう。

実績が豊富

同じ賃貸会社や不動産会社の中でも、やはり実績のある会社であるほどノウハウが蓄積されているという安心感があります。問題に対する解決策のパターンが豊富であると、よりスムーズな解決が期待できるでしょう。ただし、実績だけでなく利用者からの評判がよいというのも大切です。

信頼できて対応がよい会社を見つけることができれば、マンション経営中の心配事はほとんどなくなると言えます。マンション経営に関する知識が不安な方や現役で仕事をされている方にとっては、心強い存在となるでしょう。

しっかりとリスク管理をして不動産経営を!

ここまで一気にマンション経営におけるリスクや失敗について記載してきました。この記事を読んで、不動産投資を始めることを不安に思った方もいるでしょう。しかし、対策さえすれば回避できるリスクばかりだということもわかっていただけたのではないでしょうか。起こり得るリスクをしっかり把握して、必要であれば賃貸会社や不動産会社の手を借りることでリスクは減らせるのです。

実際に、私はとにかく安定志向で物件を選んだことで、ひとまず赤字経営になることなく家賃収入が安定してきました。仕事をしながらのマンション経営なので不動産会社にほとんどの管理を任せていますが、問題発生時に素早く対応してもらうことができるので特に事態がこじれたこともありません。そのためか、一度入居していただいた方には長期間契約を継続してもらえています。とにかく安定志向で、トラブルにすぐ対応できる体制を整えておくこと。これが失敗しないためのコツです。