知識ゼロからわかる マンション投資とローンの基礎知識

pbimage0000117259

「マンション投資を始めてみたい」「不動産投資のローンについて知りたい」

そんな思いを抱える方に、マンション投資と不動産投資ローンの基礎知識をお伝えします。

マンション投資と不動産投資ローン

マンションと青空

不動産投資

投資目的で不動産を売買、または経営することをいいます。

土地や物件を購入し、値上がりしたら売却して差額利益を得ることも、アパート・マンションを購入・経営して家賃収入を得ることも不動産投資です。

 

 

マンション投資

マンション一棟を購入して経営する、あるいはワンルームマンションの一室を購入して貸すなどの不動産投資方法です。

 

 

マンション投資をする理由

一般企業に勤めながら副業としてマンション投資を始める人は「副収入を得たい」あるいは「将来の備えとして、年金代わりに」と、退職後の収入源確保を目的にしているようです。

 

 

マンション投資にローンが利用される理由

マンションを現金一括購入してマンション投資を始める、という例はごくまれです。金融機関に「不動産投資のために資金が必要だ」と申請してローンを組み、ローンを資金に物件を購入して、経営しながらローンを返済していきます。

部屋の借り手がつけば、毎月の家賃収入を返済に充てられます。

 

 

不動産ローンの金利は?

まず不動産ローンの特徴を大まかに把握しましょう。

・金利が変わる変動金利、完済まで一定の固定金利がある。固定金利のほうが金利は高い。

・審査が通りやすい(借りやすい)ほど金利は高め、審査が厳しいほど金利は低め。

・金利水準は低い順にメガバンク、都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫、ノンバンク*

※不動産投資ローンに積極的で、上記のめやす順よりも低金利を設定する金融機関もあります。

 

さて、メガバンクは金利1%台とかなり有利ですが、審査基準はかなり厳しく、投資家や地主向けです。

都市銀行は変動金利2%台・固定金利3%台。地方銀行で変動金利が3%後半、ネット銀行で2%後半~8%後半台ほどです。

 

気になる借入可能額は「50万円~1億円以内」「1000万円~3億円以内」といった商品設定があります。

 

 

マンション投資って儲かるの? リスクは?

マンション投資は利回りの高さで人気を集めていますが、投資ですからリスクもあります。

 

上昇するグラフとお金

空室リスク

借り手がつかず空室の間は、家賃収入は得られません。

空室状態が長期化すれば収益率が下がり赤字につながりますから、入居者を募集する、修繕やリフォームで入居ニーズを高めるなどで対策します。

 

 

価格変動リスク

設備は経年劣化し、築年数も増えていくため、物件の資産価値は基本的には下がっていくものです。管理・修繕で価値を保つ必要があります。

立地も重要です。都市開発計画がある、駅ができる予定のエリアならば、将来価格が上昇する可能性があります。逆に今は近くに商業施設や学校などがあって人気のエリアでも、それらの移転で物件価値が下がる可能性もあります。

 

 

金利上昇リスク

変動金利の不動産投資ローンを選んだ場合、金利が上がれば返済利息の額も増えます。

金利は景気、物価、為替相場(円ドル)の影響を受けて上下します。

・物価上昇・景気好転・円安 → 金利は上昇する

・物価下落・景気悪化・円高 → 金利は下がる

支払う利息を少なくできるよう、ローンを繰り上げ返済するなどで対策します。

 

絶対やめよう! 住宅ローン流用

札束

不動産ローンより低金利の住宅ローンで資金を調達し、マンション投資に使おうと考える人もいます。ですが、これは金融機関に発覚した場合、契約違反で一括返済を迫られるなど厳しい対応があります。

 

リスクを知り、賢いローン活用で着実なマンション投資を

将来の人生設計を見据えた投資としてマンション投資を始めるのならば、さまざまなリスクを知って抑えること、ローンを繰り上げ返済するなど賢く活用することを心がけましょう。