マンションの寿命ってどのくらい?マンション購入のヒント

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最近は、戸建てではなくマンションの購入を検討する若者が増えています。
不動産投資に活用したり自宅にしたりと色々と便利だからでしょう。
そんなマンションの購入で気になるのが、「マンションの寿命」ですよね。
そこで、マンションの寿命について色々と調べてみたので、是非参考にしてみてください。

マンションは何年まで使えるの?

不動産

不動産投資や自宅用として中古マンションを購入する際に、どうしても気になるのがマンションの寿命ですよね。リノベーション後に活用しようと思っても、マンション自体の寿命がきてしまったら・・と思う人は多いでしょう。
マンションは耐用年数だけでなく、様々な要素が組み合わさって寿命が決まります。
そこで、マンションの寿命について紹介します。

中古マンションの寿命は30年?60年?

およそ30年

かつて老朽化の目安として使われた数字。現在も全国平均は33年で建て替えを行なっています。なお、耐用年数から計算した場合は47年が寿命ということになります。

およそ60年

早稲田大学の小松幸夫教授らが出した数値に基づく年数です。
一戸建てが58年、マンションが60年となっており、かなり実感値に近い数字としてよく用いられています

およそ100年

マンションの寿命には、劣化しにくい材料(建材)が重要で、現在100年~500年コンクリートの開発や施工が行なわれています。材料から推定されている数字です。

早い段階でマンションが建て替えられる理由

男性

実際に近い数字は60年前後と言われているのにも関わらず、30年前後で建て替えが行なわれるのには理由があります。その主な理由5つを紹介します。

その1.耐震基準

30年以上前のマンションは、旧耐震基準に基づいて建設されているものが多く、耐震補強工事を行なうか、建て替えの選択を迫られています。見た目的に「まだまだ住める」と感じる物件であっても、内部の建材がボロボロになっている可能性があるので、その場合は建て替えが必要です。

その2.構造

昔のマンションはコンクリートに配管を埋め込んだものが多く、この場合、配管設備が老朽化しても取り換えが困難なため、建て替えが必要になります。
マンション購入の際は、「築年数」と「耐震基準を満たしているか」だけでなく、「構造」もしっかりとチェックしなければいけません。

その3.設備

エレベーターなしの分譲マンションなど、「現在の生活実態に合わなくなってきている物件」は意外と多く、この場合も取り壊し理由の1つとなっています。

その4.住宅市場の在り方

古くなったら取り壊して建て替えるという、「スクラップアンドビルド」の考え方が背景にあります。
しかし、近年は「価値のある建物をより長く維持しよう」という考え方が広まってきており、マンションや戸建ての寿命について改めて考え直す人が増えてきています。

その5.入居者

古い住宅は入居者が集まりづらいので、構造や設備に問題がなくても新しく建て替えることがあります。
マンション投資用の物件購入を検討している方は、できるだけ「流行に流されないデザイン」の物件を選びましょう。シンプルかつモダンな印象を与える物件は「ヴィンテージマンション」として、逆に人気が出ることもあります。

マンションの寿命は延びている

先程も少し話しましたが、近年はマンションの寿命が延びてきています。理由は主に3つです。

その1.イノベーション

材料のレベルが上がってきていることや施工技術の進歩により、現在は「500年コンクリート」などの技術開発が進められています。

その2.ストック型社会への転換

古い建物を壊して作る「スクラップアンドビルド」から、リフォームやリノベーションをしながら住む「フローからストックへ」という流れに変わってきています。

その3.スケルトン・インフィル

配管や設備類をコンクリートに埋め込まない工法「スケルトン・インフィル」が一般的になってきています。
パイプスペースなどを設けて配管や設備類を設置するのです。
スケルトン・インフィルにすることで、劣化した配管類だけを取り替えることができ、建物自体を取り壊す必要がなくなります。なお、配管や設備類の寿命は、およそ30年と言われています。耐用年数の長いコンクリートと鉄筋を用いれば、建物の寿命を延ばせます。

中古マンションを購入する際にはここをチェック

女性

その3.材料

劣化しにくい材料か。コンクリートや配管の種類など、劣化しにくい建材を使っているかなど、設計図書や住宅性能評価書を確認します。

その4.立地

「海に近いかどうか」、「日当たりが良いか・悪いか」など、環境によっても劣化具合が変わるため、症状に合わせてメンテナンスを行なう必要があります。一見、立地が良さそうと思えても築年数の割に物件が血行劣化している場合は要注意です。

②ポイントを踏まえての選び方

では、次にポイントを押さえた上でのマンションの選び方についてみていきましょう。選びかたは主に3つです。

その1.耐震性や修繕計画書を書類でチェック

実際に物件を目視で調査することは必須ですが、書類でのチェックも同じくらい大事です。
耐震性に関しては、1981年6月以降の建築確認を受けた建物であれば、新耐震基準となっているため問題ありません。
なお、新耐震基準をクリアしている建物は、「震度6強~7の大規模な地震の際に倒れない」と定義されています。
もし、旧耐震の建物であれば、「耐震補強はされているか」を不動産会社などに確認してみてください。

その2.住宅性機能表示制度をチェック

2000年4月1日に施行された住宅性機能表示制度では「構造耐力」、「省エネルギー性」、「遮音性」など、住宅の快適性が明確にされています。加えて、建物の劣化を抑えるための「劣化対策等級」が設けられているので、こちらも確認するようにしましょう。

「等級1」・・・建築基準法に定めるレベル
「等級2」・・・およそ50~60年間は大規模な改修工事が不要
「等級3」・・・およそ75~90年間は大規模な改修工事が不要

その3.専門家に意見を聞く

不動産投資や建築の専門家の意見はとても大事です。マンションを購入してから後悔しないように、早めに情報収集を行ないましょう。専門家にアドバイスをもらうときは、「なぜそうなのか」を聞いてみてください。物件を選ぶ際は、専門知識の他に最新情報が重要になるからです。

マンションの寿命は適切な維持管理で延ばせる

いかがでしたでしょうか?色々チェックすべき項目が多いことに気付いたかと思います。少しでも寿命の長いマンションを購入するためには、とても大事なポイントやコツなので、是非実践しましょう。
建築技術は常に更新されていっています。できる限り、常に新しい情報に触れるようにしてください。