直ぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件

街

安定した家賃収入を受け取るためには、色々な工夫が大事になってきますよね。しかし、条件を満たしたところで入居者が見つからなければ、直ぐに家賃収入を得ることはできません。そこで今注目されているのが、「オーナーチェンジ物件」というものです。どのようなものなのかみていきましょう。

手にした瞬間から家賃収入を得ることができる物件がある!?

不動産

投資用の物件を購入しても、入居が決まらないと家賃収入を得ることができません。
しかし、すでに入居者が決まっている物件を購入できる「オーナーチェンジ物件」と呼ばれるものがあるのです。
オーナーチェンジ物件について詳しく紹介しますので、是非参考にしてみてください。

オーナーチェンジ物件とは?

その1.物件に住んでいる入居者はそのままで、所有しているオーナーだけが変わる

「オーナーチェンジ」という言葉通り、オーナーだけが変わるので、賃借人にとっては「以前と何も変わらない」という感じでしょう。新オーナーにとっても、前オーナーの賃貸借業務をそのまま引き継ぐ形になるため、とても楽です。

その2.購入した時点で、入居者から家賃を受け取る権利が発生する

オーナーチェンジ物件は、既に賃借人が入居している状態のため、家賃収入を直ぐに得ることができます。「できるだけ確実に家賃収入を得たい」、「空室リスクを少しでも減らしたい」という方に特におすすめと言えます。

その3.入居者がいない空室の物件は、オーナーチェンジ物件とは呼ばない

例えば中古の物件を購入する際、「既に入居者がいる物件」であれば、オーナーチェンジ物件と呼びますが、空室の状態であればオーナーチェンジ物件とは呼びません。現在、実際に賃借人が入居しているかどうかで決まるのです。

その4.複数の部屋があり、1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件と呼ぶ

分譲マンションや賃貸マンションの1室あるいは1棟、戸建て(事務所や店舗など)で、1室でも入居者がいればオーナーチェンジ物件になります。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

不動産

メリット

その1.賃借人の募集を行なわなくてもいい

賃借人が既に入居している状態の物件を購入するため、賃借人を募集する手間と時間を省けます。
不動産投資以外の事業も手掛けている方にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。

その2.過去の運用状況や賃料の額が明確になっているので、利回りの計算が楽

「家賃をいくらくらいに設定したら、入居希望者が集まるかな?」、「空室リスクは抑えたいけど、投資回収するためにはこのくらいの家賃で・・・」と悩んだり心配したりすることもありません。
現在の「家賃」と「物件の状態」などをオーナーチェンジ物件の購入前に書面できちんと確認すれば、利回りの計算や今後の投資計画も立てやすいです。

その3.初心者でもはじめやすい

空き物件の購入では、まず「集客」からはじめなければいけません。加えて、「今後発生するかも知れない空室リスクの可能性」も細かく予測しなければいけません。これから不動産投資をはじめる方にとっては、結構敷居が高いですよね。
一方、オーナーチェンジ物件では、既に家賃収入の流れができているため、まだあまりノウハウを知らない初心者でも安心です。不動産投資を直ぐにはじめたい方は、投資回収の安全性が高いオーナーチェンジ物件を選ぶべきです。

デメリット

その1.室内を確認できない

物件には既に賃借者が入居しているため、室内を実際に見ることはできません。専有部修繕履歴など物件のデータをみることで、ある程度室内状況を把握することはできます。また、外観や共用部分をみることも参考になるので、物件選びの際は、きちんとみるようにしましょう。

その2.現入居者の条件変更はできない(入居者を選べない)

家賃収入の権利と共に、前オーナーから新オーナーに引き継がれるのが、賃貸借業務であり、もちろん賃貸借契約に関することも含まれています。そのため、オーナーが変わったからといって、前オーナーが交わした契約内容(家賃や家具の設置方法、立ち退き要求など)を一方的に変更したり新たに決めたりすることはできません。
よって、前オーナーが入居者と交わした賃貸借契約の内容を事前に確認しておく必要があります。もし、賃貸借契約に不備が多く、入居者の質も悪いという場合は、別のオーナーチェンジ物件を探した方が良いでしょう。

なお、入居者の質は賃貸借契約や、周囲の環境調査、トラブルの有無などで知ることができます。

オーナーチェンジ物件の購入は不動産会社に相談しながら、速やかに行なおう(まとめ)

社員

オーナーチェンジ物件を購入する際は、様々な契約を更新しないといけないので、不動産会社や管理会社に相談して適切な対応をとりましょう。

また、現在入居している賃借人がいつまで入居してくれるかは、賃借人しか知りません。いつかは空室になる可能性があるため、「ここで決まり!」と思えるオーナーチェンジ物件であっても、きちんと「立地条件」や「物件の資産価値」、「土地付きかどうか」もチェックするようにしましょう。