投資方法で迷っている方必見!不動産投資信託とは?

グラフと人形

資産運用として不動産投資信託を始めたいのであれば、REITについて理解しておきましょう。こちらではREITに関して紹介していきます。

REITって何?

REITとは?

REIT(リート)は投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃料収入などの収入を投資家に分配する金融商品のことを言います。1960年代にアメリカで誕生した金融商品で、日本では2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正され、2001年に市場が創設されました。アメリカのREITと仕組みが違う部分もあるため、J-REIT(ジェイ・リート)と言われています。

仕組みのポイント

REITの仕組みを理解するために、知っておきたいポイントを見てみましょう。

投資法人という形態

REITは基本的に不動産運用のみを目的とした、投資法人という特殊な法人です。法律によって不動産運用の業務以外を行うことができず、購入する不動産の選定や管理や資金調達といった実務は不動産運用会社に委託されます。その他の資産保管や一般事務といった作業なども、資産保管会社や事務受託会社に委託されます。

法人税がかからない

REITは原則として利益の90%以上を投資家に分配すれば、法人税が課税されません。このような仕組みがあるため、投資家に多くの配当があるというのが特徴です。

賃貸事業に特化している

一般的な不動産会社は様々な事業を展開しており、中にはリスクが高く安定していない事業もあります。その中でも賃貸事業はリスクが低く安定性の高い事業となっており、REITは賃貸事業に特化しているので安定した収益を期待できます。

不動産投資信託のメリットを知ろう!

教える女性

不動産投資信託(J-REIT)は具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。こちらでは不動産投資信託にはどのようなメリットがあるかということについて解説していきます。

配分金が高い

不動産投資信託は、利益の90%以上が投資家に分配されるため、高い利益を得ることができます。

専門家が運用している

不動産のプロである運用会社が実際の運用を任されるので、自ら不動産へ直接投資するよりもローリスクで安定した収益を得られます。

換金性が高い

不動産の売買は買い手が見つかりにくく流動性が低いですが、J-REITは証券取引所に上場されているので、いつでも購入や売却の注文をすることができる高い換金性があります。

小額から投資可能

不動産投資を行うには投資物件を購入する必要があるため、まとまった金額が必要になったり、融資を受けたりする必要が生じます。REITであれば小額から手軽に始められるので、まとまったお金が無くても投資ができます。

複数の不動産に分散投資ができる

個人で複数の不動産を購入するのは資金的に難しく、一つの不動産を購入して運用上のトラブルが発生した場合は大きな損失になります。REITは少額で投資ができるので、複数の不動産に分散して投資をしてリスクヘッジができます。

インフレに強い

インフレを引き起こすと相対的に現金の価値が下落しますので、不動産や株や金などが価値を持ちます。インフレ対策として不動産や金を購入するのはまとまったお金が必要ですし、株はリスクがつきものです。REITであれば、少額かつ少ないリスクでインフレ対策ができます。

透明性の高い投資方法

REITは情報開示が法律で義務付けられていますので、不動産の稼働状況や収支状況が常時開示されています。投資実績に関しても、資産運用会社のレポートや目論見書でチェックできるため、高い透明性があります。

不動産投資信託にはこのようなメリットがあるということがわかりました。不動産投資を行う資金が無い場合や、リスクヘッジをする場合などに使えそうですね。

不動産投資信託のデメリットとは?

メモを取る人

不動産投資信託はメリットばかりではなく、デメリットがあるのも確かです。始める際にはデメリットについてしっかり把握しておく必要がありますので、こちらでは不動産投資信託のデメリットに関して紹介します。

元本割れのリスク

債券や預金は元本が保証されていますが、REITは証券市場に上場しており需要関係で投資口の価格に変動があります。個別の業者に変動が無くても、不動産市況や株式市場の影響を受けて価格が下がってしまい元本割れを引き起こしてしまう可能性があります。

金利変動による利息負担の増大

REITは不動産を購入するための資金を集める為に、投資家から募った資金だけでなく金融機関から資金を借り入れることがあります。金利が上昇すると金融機関に返済する利息が高まり、収益が減少して分配金も減る可能性があります。

分配金が変動する

REITに投資すれば、決算期ごとに分配金を受け取ることができますが、受け取れる金額はその期の収益によって変わります。収益が少なかった場合はその分分配金も少なくなってしまいます。投資対象が災害によって被害を受けた場合や、賃貸市場の変化によって賃料収入が減った場合は想定していた分配金よりも少なくなることが考えられます。

倒産や上場廃止のリスク

様々な要因が重なって収益が低下すると、資金調達が出来ずに投資法人が倒産に陥ってしまう可能性があります。また、証券取引所が定めている上場廃止基準に該当してしまった場合は上場廃止となり取引が困難になります。

法律や税制の変更に関するリスク

投資法や不動産に関する法律が改正されて、規制が増えることがあります。そのような場合は投資元本や資産の価値が変動するというリスクがあります。

投資信託にも倒産があり、上場廃止のリスクなどもあるようなので、どの会社を選ぶのかということが本当に重要なようです。また、このようなリスクがあるなら、やはり一つの会社だけにまとまった金額を投資するのは怖いので、リスクを避けるためにも複数の会社に投資するようにしたいと思います。

不動産投資信託の種類について知る

不動産投資信託は大きく分けて「単一用途特化型J-REIT」と「複数用途型J-REIT」の2つあります。それぞれについて紹介していきます。

単一用途特化型J-REITとは?

数ある投資対象となる不動産の中で、1つの分野に特化しているREITのことです。分野ごとに特徴がありますので、単一用途特化型J-REITを選ぶ場合はそれぞれの分野について詳しく知る必要があります。代表的な分野を紹介しますので、確認しておきましょう。

住居特化型

住居用の賃貸物件に特化したREITで、投資法人によっては多くの投資対象がありリスクを分散できます。投資銘柄を見極める時には、魅力的な賃貸を扱っているか、築年数が長くなっても土地の資産価値が目減りしない都心部の物件を扱っているかなどに注目しましょう。

オフィスビル特化型

企業のオフィスや店舗などに特化しているREITです。借り手が個人ではなく法人のため、転入してから退去するまでのスパンが長く、リスクが少ないと言われています。資産価値が下がりにくい都心部に強豪となるオフィスビルが集中して賃料が下落するというリスクがあります。他のビルとどのような差別化をしているかが、銘柄を選ぶ際にチェックしたいポイントです。

商業施設特化型

ショッピングモールなどの大型商業施設に特化したREITで、景気による影響を最も大きく受けます。景気がいい時のリターンは非常に大きいですが、景気が悪い時は収益が大幅に少なくなります。施設の集客力や、テナントの売上、空きテナントの数などを見て、どの銘柄に投資するかを決めるとよいでしょう。

宿泊施設特化型

ホテルやリゾート施設に特化したREITで、景気に左右されるのはもちろんのことですが、シーズンや円高などの国際的な為替相場によって利益が変わります。購入の時期と売却のタイミングが非常に重要ですので、証券価格の変動を敏感に察知できる情報収集能力が求められます。

物流施設特化型

商品の入荷や出荷や配送準備などを行う物流ロジスティック施設に特化しているREITです。今後も無くなることが無いと予想される分野のため、急激に需要が減って利益が減少する心配はありません。融資による利子負債が少ない傾向にあるというのもメリットと言えるでしょう。

複数用途型J-REITとは?

投資対象となる不動産の分野が2つ以上あるREITのことです。複数用途型J-REITの中から更に、複合型REITと総合型REITの二つに細分化されますので、それぞれについて説明します。

複合型REITとは

2つの分野の物件に投資するタイプのREITです。2つの投資物件それぞれの収益を見極めて銘柄を決めるため、銘柄を選ぶ際には特化型よりも慎重になる必要があります。1つの投資対象の収益が減っても、もうひとつの投資対象が好調であればカバーが出来るので、リスクは分散できます。

総合型REITとは

3つ以上の分野の物件に投資するタイプのREITです。より多くの分野に投資をするためリスクの分散効果は高いですが、組み合わせのパターンが多く優秀な銘柄を見極めるのが難しいという特徴があります。また、収益も分散されるので、一度に大きなリターンを得ることは少ないです。

単一用途特化型J-REITは投資分野を一つに絞るためハイリスクハイリターンで、複数用途型J-REITは複数に投資をするのでローリスクローリターンという特徴があるというイメージで理解すればよいと思います。いずれにせよ、どの分野に投資するのか、どの分野を組み合わせるのかが大切なので、投資対象となる物件の分野についてしっかり勉強する必要がありそうですね。

不動産投資信託と不動産投資の違いとは?

注意するスーツの女性

投資初心者は、不動産投資と不動産投資信託の違いがいまいち理解できていないかもしれません。大まかに言えば、不動産投資は自分で直接不動産を購入し運用することで利益を得る投資方法で、不動産投資信託は不動産投資をしている会社に投資をするという方法です。具体的にはどのような違いがあるのかを項目別にみていきましょう。

リスクの違い

不動産投資はレバレッジが高く、自己資金の数倍の物件を購入して運用することができます。その分リターンは大きいですが、一方で失敗した場合の損失も大きいのでリスクが高いと言えます。不動産投資信託は、レバレッジが3倍程度上限のため失敗の際にも損失が小さく、プロが運用するので大きな損害が出にくいという点からリスクが低いと言えるでしょう。

投資を始めるための資金の違い

不動産投資の場合は、投資物件を購入する必要がありますので、ある程度まとまった自己資金が無いと投資を始めることができません。不動産投資信託の場合であれば、小額から投資を始めることができますので、始めやすい投資です。

流動性の違い

不動産投資は投資物件を売却する際に買い手がなかなか見つからないこともありますので、好条件の物件でない場合は流動性が低いです。不動産投資信託は、売りたい時にいつでも売ることができるので流動性が高く撤退のタイミングを自由に決められます。

節税効果の違い

不動産投資は給与所得との損益通算から、大きな節税効果を生み出せる可能性があります。REITで得た所得は配当所得として所得税の課税対象となるため税金の支払い額が高くなる可能性があります。申告理課税を選択した場合は20.315%の比例税率となりますので、所得が大きい場合においては総合課税よりも税金を安く収める効果があります。分かりやすく節税効果があるのは不動産投資と言えます。

まとまったお金と不動産の知識がある場合は、不動産投資にチャレンジするとよいかもしれません。私はまだまだ不動産の知識に自信がありませんので、まずは不動産投資信託を小額から初め、運用をプロに任せながら勉強がてら投資をしてみるのもアリだなと感じました。

目的と状況に合った投資方法を選ぼう!

REITは少額の自己資金で始めることができ、リスクも低いため、投資初心者には最適な投資方法と言えるのではないでしょうか。不動産投資とREITで迷っている方は、それぞれのメリットデメリットを理解した上で、まずはどのような目的で投資をしたいのか、自己資金はどれくらいあるのかなどを整理するとよいかもしれません。まとまったお金があって積極的に資産を増やしていきたいのであれば不動産投資を選び、貯金するよりも資産運用でこつこつ増やしていきたいのであればREITを選ぶ、といった具合に、目的と今の状況に合わせて最適な投資方法を選びましょう。