税金の種類や特例について詳しく紹介!不動産売却のまとめ

電卓と女性

不動産の売却を考えている人は、「どれだけ高く売れるか」ということだけでなく、他にも気にしないといけないことは山ほどあります。その1つが税金です。「売却する時も税金ってかかるの?」という人のために、不動産売却時の税金に関する内容をまとめてみました。

不動産売却にも税金はかかるの?

不動産は購入時だけではなく、売却時にも様々な経費が必要になります。経費の主な例といえば、仲介手数料や各種税金でしょう。仲介手数料は不動産会社と媒介契約をする際に明確になっていますが、税金の場合は少し違います。税金は不動産の種類や面積などによって変化します。また、同じ物件でも譲渡するタイミングによって税額が変わってくるため、不動産を売却する前から税金のことは頭に入れておく必要があります。ここでは、不動産売却時の税金のことについて、いくつか押さえておきたいポイントを紹介します。

 

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産売却時にかかる税金の種類は様々です。どんな税金で、いくらかかるものなのか詳しくみていきましょう。

①売買契約書に貼付する印紙

不動産売却時には、売買契約書に書かれている金額に対して印紙税というものがかかります。印紙税額は売買契約書に書かれている金額が高額であればあるほど高くなります。
ただし、平成26年4月1日~平成30年3月31日までの間に作成された売買契約書に限っては、軽減措置の対象となるため、印紙税額が次のように軽減されます。

 

国税庁_軽減処置

引用元:国税庁

②抵当権抹消登記の免許税

不動産を売却する際は、抵当権のない物件を買主が取得できるようにするため、抵当権の登記を抹消する手続きが必要になります。この手続きでは「登録免許税」というものが課せられ、税額は不動産1個につき1,000円となっています。土地と建物は別々にカウントされるため、一戸建ての場合は土地も合わせて2,000円になります。

③不動産譲渡所得税

この税金に関しては、売却益が出た場合のみ課せられます。不動産の売却時の所得に対してかかる税金のことで、売却した年度末に確定申告を行ない、税金を納めます。譲渡所得税は【譲渡所得×譲渡所得税の税率】という計算式で算出されます。

譲渡所得

譲渡所得というのは、売却価格から、購入時・売却時にかかった諸経費を差し引いた金額になります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産を売却した年の1月1日現在で、不動産の所有期間が「5年」超えているかどうかで変わってきます。5年以内の場合は「短期譲渡所得」といって、所得税30パーセント、住民税9%となります。5年を超えている場合は「長期譲渡所得」といって、所得税15パーセント、住民税5%となります。

不動産の譲渡時の特例

不動産の譲渡には、築年数や面積などによって税率が変わることがあります。条件によっては特例が発生することもあり、その場合は税率が軽減されることも。ここでは、代表的な特例についてご紹介します。

特例①:3,000万円特別控除

不動産の売却時に一定の条件を満たしていると、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高で3,000万円の特別控除の特例を受けることができます。この特例の条件を一部ご紹介します。

・所有者が居住する目的で利用している物件であること。
・売り手と買い手が親子や夫婦関係にないこと。
・売却した物件だけでなく土地も所有者のものであること。

など
この特例が利用できる条件はかなり細かく決められています。国税庁はこの特例に適用するかどうか確かめるためのチェックシートを公開しているので、参考にするといいでしょう。

特例②:所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年を超えていた場合、先ほど紹介した「3,000万円の特別控除」と併用して軽減税率の特例を利用することができます。特例を利用した際の税額を表で分かり易くまとめてみました。

国税庁_税率

引用元:国税庁

 

特例③:特定の居住用不動産を売却した場合の買い替えの特例

不動産を売却し、それの代わりとなる居住用不動産を購入した際、買い替えの特例を利用することができます。買い替えの特例を利用した際の譲渡所得税の計算方法は次の通りです。

「収入金額=譲渡資産の売却価格ー買換え資産価格」
「必要経費=(譲渡資産の購入価格+譲渡資産売却時の諸経費)☓(収入金額/譲譲渡資産の売却価格)」
「課税長期譲渡所得金額=収入金額ー必要経費」
「譲渡所得税=課税長期譲渡所得金額☓15%(税率)」

引用元:不動産投資の教科書

ただし、買い替えの特例は特例①の「3,000万円特別控除」と特例②の「所有期間10年以上の軽減税率」は併用できないので気を付けましょう。

特例④:マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

旧居宅を平成29年12月31日までに売却して新居宅を購入した際に、旧居宅の譲渡で損失があった場合は、ある一定の条件を満たせば、譲渡損失を他の所得から控除できるというものです。控除しきれなかった分に関しては、譲渡の翌年以後3年以内に繰越控除す
ることが可能です。このように、不動産の譲渡時には様々な特例があります。譲渡所得税を少しでも安くしたいということであれば、自分が利用できる特例がないか調べてみるといいでしょう。

まとめ

円マーク
不動産の売却というのは、そう頻繁に行なうものではありません。恐らく不動産の売却は初めてという人がほとんどではないでしょうか。わけが分からないまま手続きが進んでいくよりも、ちゃんと理解した上で安心して不動産売却の手続きを進めていきたいと思うのであれば、まずは必要な知識を身につけることが大切です。不動産の売却時にかかる税金や利用できる特例を知り、スムーズに手続きを進めていきましょう。