マンション運用はどうするべき?不動産ビギナーのための基礎知識

不動産投資は、誰でも気軽にできる投資方法というイメージが強いですが、実際には購入前に入念にリサーチを行い、購入後も空室防止のための対策をしっかり行う必要があります。初心者だとこうした対策は難しいので、不動産会社に相談してみましょう。

マンション運用ってどうやって始めるの?

注目されるマンション運営

かつてマンション運用による投資といえば、一部の実業家が行うものというイメージがありました。しかし、最近では、一般のサラリーマンでも、不労所得を得るためにマンション運営を行っているという人が増えているのです。
そこで今回は、マンション運営に興味があるけど、どうやって行えばいいかわからない人のために、基本であるマンション運用の流れを説明します。

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マンション運営の流れ

STEP1:投資金額(予算)を決める

マンション購入をする場合、多くの人が自分の貯蓄に融資額をプラスしたお金で購入費用を捻出します。
そのため、融資による借金の返済額が、本業からの収入とマンション運営による利益から賄えるかどうか、きちんと調べておく必要があります。また、マンション購入後は運営費についても考えましょう。
マンション運営は、利益ばかりが得られるわけではありません。毎月の賃貸管理代行の手数料がかかるほか、室内設備の故障に対する修理や交換、さらには退去した部屋の清掃・リフォーム工事の費用も必要となります。
毎月の収入とマンションの家賃収入見込みから、融資の返済額とマンション運営費をマイナスして、毎月どれだけのお金が残るか、どれくらいの年月で借金を返済できるかを綿密にシミュレートしましょう。

STEP2:物件(マンション)を購入する

物件を購入するとき重要となるのが、地域の情報をしっかりとリサーチすることです。「新築物件だからすぐに満室になるはず」「デザイナーズマンションだから、人気の物件になるはず」という思い込みで買ってしまうと、後々運営に問題が生じる可能性があります。駅との距離が近いか、周辺に商店街やスーパーがあるか、といった入居者にとってメリットのある地域情報を調べておきましょう。そうすると、投資をする上で十分な利回りが見込める物件かどうか判断できます。

STEP3:マンション管理&運営

マンション管理&運営において最も懸念するべき問題といえば、空室です。オーナーは、空室を出さないように、毎月の家賃設定は妥当か、設備などに不備はないかといったことを考える必要があります。また、運営費の見直しも、オーナーにとって重要な問題です。設備の修理であれば、安く修理やリフォームをしてくれる業者を探したり、または、あえて耐久性の高い施工をする業者を探し、維持費を削減したりといった方法で運営費を抑えられます。
物件管理を代行業者に任せている場合も、代行業者に支払う対価が適正なのか見直したり、安価で管理をしてくれる業者を探したりすることで、運営による負担を抑えることができるでしょう。

結局マンション運用での投資は儲けられる?

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リスクの存在するマンション運用

マンション運営は「楽に儲けられる投資」だというイメージがありますが、実際には運営・管理をする上でリスクが存在します。本当に楽に儲けられるのか、また、儲けるために必要なことは何か説明します。

マンションの運用は”簡単に楽に”儲けられる投資ではない

マンションの運用は、株やFXなどの投資と同じくリスクがあります。
マンション投資の利益は全て家賃から得られます。空室が増えたり、家賃が減額したりすれば、その分利益が下がり、融資による負担が大きくなります。こうしたリスクを回避するために、不動産投資のオーナー側にも相応の努力が必要となるのです。
不動産投資は、株などのように市場の変動によって一気に情勢が変わることはありません。そういった意味では安定した投資方法といえます。しかし、空室への対応が不十分だったり、周辺地域の状況の変化に対処できなかったりした場合、大きな負担を抱えてしまう可能性があります。

マンション運営に失敗する原因は?

・長期間空室の状態が続いてしまった
・設備や室内のリフォームなど、想定外の出費が発生した
・周辺地域にこちらの物件よりも人気の物件ができてしまった
・部屋が全て満室の状態を想定していたなど、想定利回りの見通しが甘かった
・入居者がどのような層かを想定しておらず、物件がニーズに合っていなかった
・管理代行業者やリフォーム業者選びに失敗し、大きな損害を受けた

マンションの運用で儲けを出すためには

マンション運営で儲けを出すには、入居者の立場に立ち、どんな物件に魅力を感じるか考えることが重要です。マンションのある周辺地域の利点の洗い出しや、想定している入居者層のニーズに合うよう建物をリフォームするなどして、入居者にとって魅力のある物件にしましょう。また、空室などのリスクへの対策も忘れずに行うことも、マンション運用で儲けを出すために重要です。

本当にキャッシュフローを回していけるのか、慎重に計画を立てることも重要

うまくマンション運営ができれば、長期的に安定した収入を得ることができます。しかし、そのためには投資によってキャッシュフローが回せるのか、購入前に慎重に計画を立てる必要があるのです。

このように、マンション運営は簡単に儲けが出せるものではありません。投資にリスクはつきものなので、リスク回避のため、魅力ある物件とは何かよく考えて、空室を出さない工夫をする努力が求められます。

マンションの運用を成功させるコツ

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投資でマンションを運用する場合、考えなしで物件を購入してしまうと、莫大な負債を抱える可能性もあります。不動産投資によって長期的な利益を得るには、どのようなコツが必要となるのでしょうか?

信頼できるパートナー(不動産会社)を見つける

マンション運用で投資をする場合、物件の詳しい情報を知り、適切にアドバイスをしてくれるパートナーが必要です。この重要なパートナーとなりうるのが、不動産会社のスタッフなのです。投資物件を扱うのがメインの業務なので、投資候補の物件について、さまざまな情報を提供してくれます。また、こちらの予算に合わせた物件を探してくれたり、購入したい条件の物件を見つけてくれたりもするので、不動産投資をする場合においてありがたい存在となります。

不動産投資のコンサルティング会社に相談するのもアリ

不動産会社に相談し、マンションを購入する場合、紹介してくれた物件が本当に良い物件だったのか、不安に思う人もいるでしょう。相談するのも、購入するのも同じ不動産会社ですから、「処分したい物件を押し付けられたのでは」と、勘ぐる人も多いのです。
そういった人のおすすめしたいのが、セカンドオピニオンとしてコンサルティング会社に相談することです。コンサルティング会社は、投資をする人の立場から、どの物件が投資に向いているかをアドバイスしてくれます。不動産会社に相談した後、このコンサルティング会社にも相談することで、安心して投資が行えるでしょう。

投資物件選びの条件を”深く”設定する

投資物件を選ぶ条件は、多くの場合建物の立地・価格・総戸数・駅までの距離・利回り・管理費などを基準として選びます。マンションの運営を行う場合、ここからさらに深く条件を設定する必要があります。
例えば、駅からの距離は歩いて10分以内にするか、5分以内までとするか、といったように条件をさらに細かく限定していくわけです。購入したいマンションの条件を細かく絞ることで、より綿密に不動産投資の計画を立てることができるでしょう。

その土地の入居者層のニーズを満たしているか

その地域で賃貸物件を借りる人の層を調べることで、空室などのリスクを回避することができます。
例えば、ファミリー層が多く暮らす地域(幼稚園や小学校が近い・スーパーが近い・川や公園がある・住宅街が近い)であれば、部屋数が多いマンションを購入することで、空室のリスクを減らすことができます。
若者が多い地域(地価が安い・激安ドラッグストアが近くにある・バスや電車に、高校や大学へ行ける直通の路線がある)であれば、ワンルームで家賃を安く設定できるマンションを購入するとよいでしょう。

物件の将来性を見る

購入したマンションが将来的にリスクを抱えるか、または、将来的に利益が上がるかといったことも調べましょう。
例えば、過疎化によって人口が減ってしまう地域や、隣の市で都市開発がされる地域の場合、住む人が少なくなることで空室が増える可能性があります。逆に、近々大型のショッピングセンターが近くにできる場合や、近々街の再開発が計画されている地域の場合、将来的に利益を見込める物件だといえます。
物件の将来性までチェックすることで、リスクの回避だけでなく、長期的な利益の見込める優良物件かどうかがわかるのです。

簡単そうに見えて難しい!初心者はプロに相談を

マンション運用による投資は、単に物件を買えば誰でもできるというわけではありません。投資可能な資金で買える物件を選び、さらにその中から地域のニーズ・将来性の見込める利回りの良い物件を探さなければいけません。
初心者の場合、どの物件を購入するべきか、どうやって運営するべきかわからないことが多いでしょう。そのため、まずは相談にのってくれる不動産会社など、不動産投資のプロに相談することをおすすめします。