メリットだけじゃない!!不動産投資ローン借り換えの注意点

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投資用の不動産を取得するためにローンは組んだものの、利子が負担となるケースがあります。その場合、借り換えを検討される方が多いですが、メリットだけでなく注意すべき点もあります。そのポイントを紹介していきます。

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借り換えをするときに必要なこと

不動産ローンを利用してアパートやマンションを購入した人のなかには、ローンの返済額を見直し、低金利のローンへ乗り換えて、借り換えをする人もいます。しかし、借り換えはメリットとデメリットのバランスを見極めなければ逆に損をしてしまう可能性もあるため、借り換え時には注意点とメリットを見極めるポイントをしっかりと押さえましょう。
また、借り換えの申し込みを行う際は必要な書類が多く、準備に手間取る可能性があります。予めどのような書類が必要なのか把握しておくと、スムーズに手続きを行うことができます。

不動産投資ローンの乗り換えを実行する前に確認するポイント

契約している所とは別の金融機関からローンの借り換えを提案されたり、返済の負担を減らすために借り換え先を探したりと、借り換えを考えるタイミングはあると思います。そんななか、金利が魅力的なローンをみつけたり、提案されたりした場合、すぐ即決をしてローンを借り換えることは得策ではありません。金利だけ比べるとお得かもしれませんが、それ以外にかかる費用も計算した上で検討しなくてはいけません。乗り換える前に確認しておくべき事項を紹介します。

【借り換えの際に確認しておきたいポイント】
・借り換え先のローンでかかる諸費用を調べる
諸費用は基本的にローン残高×1%と言われています(例:ローン残高8000万円の場合80万円)
・現在の金利と、乗り換えた際の金利差で、乗り換えをした際に得られる効果を計算する
計算方法:ローンの残高×金利差×残りの借入期間÷2

諸経費がいくらかかるのかわかったら、現在のローンの返済期間と利子、乗り換えた場合の返済期間と利子を計算します。このとき、どちらがプラスとなるのか確認してから、検討しなくてはいけません。
借り換えを考える際は、金利の低さに飛びつく前に一呼吸置いて、契約を見直すことから始めるようにしましょう。
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ローン借り換え時の注意点

諸費用や借り換えを行ったときの利益を計算して、乗り換えするメリットがあっても、それ以外に注意すべき点があります。

まず、借り換えを行うことで、もともとのローンを契約していた金融機関との関係が悪化する可能性が高くなります。また、新たな物件取得を考えたとき、金融機関から新たに借り入れをしなくてはいけません。このとき、金融機関との関係が悪いと、別の金融機関を探さなくてはいけません。このように、金融機関の選択の幅が狭まることにもなるので注意をしましょう。
次に、借り換えの際、審査が通らず申し込みを拒否される可能性もあります。「ローンを滞納したことがある」「物件の空室が多く入居率が悪い」「毎月の収入が安定していない」、などの理由で審査が通らないことがあります。拒否されることも考えて、自身の状況が大丈夫か見直しておきましょう。
最後に、借り換えを行う際のローンの内容にも注意をしなければいけません。「固定金利」のローン条件から「変動金利」へと借り換えを行う場合は、現在の変動金利が低くても、将来変動して現在の金利よりも高くなる可能性があるため、変更をする際は変動のリスクに注意して決めましょう。

必要な書類を集めよう

メリットや注意点を確認した上で、借り換えをする価値があると判断したのなら、後は必要な書類を準備して借り換えの申し込みをするだけです。しかし、必要書類は多くすぐには用意できないので、申し込み前にしっかりと準備をしておきましょう。

ローン

自身に関する書類

・源泉徴収票(3年分)
・確定申告書(3期分)
・金融資産一覧表(通帳でも可)
・免許書などの身分証明書
・経歴書
・借入金の返済予定表

物件に関する書類

・物件概要書
・レントロール
・不動産を運営するためにかかる費用一覧表(電気代・水道代・税金などの管理費)
・概要説明書(対象物件の基本情報を記載したもの)
・電気代や固定資産税、運営するために必要費用をまとめた書類
・地図と公図

必要になる書類は金融機関ごとに変わりますが、基本的に上記は一般的に必要とされている書類です。特に書類の取得に時間がかかるものは、予め準備しておいたほうがスムーズに借り換えの手続きを行うことができます。

ローン借り換えは慎重に

不動産ローンの借り換えを行うことで、現在の支払額を減らすことができ、トータルで支払う金額も抑えられます。ですが、メリットだけではなくデメリットも存在するため、慎重に考えなければいけません。また、借り換えを行う前に一度、現在借りている金融機関に金利の引き下げがでないか、交渉できる場合もあるため、一度相談するのもオススメです。
リスクはありますが、不動産投資ローンなどの大きな金額の借り換えは、高い効果が得られる可能性もあります。メリットがデメリットを上回る場合は、ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょう。