【失敗しない不動産投資】利回りの最低ラインは何%?

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不動産投資を行う際は、利回りの最低ラインを満たしている物件を選ぶ必要があります。しかし、その他にも利回りの種類や意味、物件の選び方や投資のキャッシュフローを理解しておく必要もあるので、投資を行う方はこちらで学んでおきましょう。

情報

不動産投資に必要な情報とは

不動産投資を行う場合は、利回りや、その最低ラインを把握し、着実に利益が得られる物件を選ぶ必要があります。そういった物件を選ぶには、不動産投資の利回りについてしっかりと理解しておかなくてはいけません。この利回りの知識と、物件の選び方を把握しておけば、不動産投資で成功を収めることができるでしょう。
こちらでは利回りの種類や最低ライン、物件の選び方やキャッシュフローについての情報をお伝えするので、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてみてください。

まずは利回りの種類を知ることが大切

利回りは、投資額に対し「ある一定期間内でどれだけの利益が見込めるのか」を表した投資指標です。利回りが高いほど収益が期待できますが、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2つの種類があります。

利回り1.表面利回り

グロス利回りとも呼ばれている表面利回りは、不動産投資で一番初めにみる数字のことを言います。ランニングコスト(物件の管理費や修繕費)を含まずに利益を算出したものなので、この表面利回りで利益が出ているようにみえた場合でも、実際の利益はマイナスになっている場合もあるのです。

【表面利回り(%)=満室時の年間家賃収入額÷収益不動産の価格×100】

サラリーマン

利回り2.実質利回り

実質利回りは、ランニングコストを引いたお金のことを言います。実際の利益を知ることができるので、投資に対する正しい利益率を把握することが可能です。

【表面利回り(%)=(満室時の年間家賃収入額-年間必要経費)÷収益不動産の価格×100】

※利回りをみる際は、表面利回りではなく実質利回りが必要ということを覚えておきましょう。表面利回りは、あくまでも参考程度にします。

不動産投資の利回り最低ライン

利回りの最低ラインは10%と言われています。このラインを下回る物件(利回りの低い物件)を購入すると、毎月のローン支払い後に得られる利益や現金が少なくなるため注意しなくてはいけません。

【例】1,000万円で物件を購入した場合
・購入金額を10年ローンで支払うと…毎月83万円程度
・購入金額を20年ローンで支払うと…毎月42万円程度

上記の考え方で計算すると、利回りが低くてもそれほど問題はないと感じますが、利息を考えるとどうでしょう。確かに利回りが低ければ、融資期間を倍に延ばすことで、毎月のローン支払額を1/2にすることができます。しかし、ローンを組むと利息がつくため、その分支出が増えてしまうのです。そのことを踏まえると、融資期間を延ばさないためにも利回りの最低ラインは守った方がいいかもしれません。
また、景気によって急速な借入金利上昇が発生することもあるので、その状況も見込んで最低ラインは10%に留めておく必要があります。

利回りが高い地方の物件は買うべきか?

物件の利回りは、基本的に都市部ほど低く、地方ほど高いとされています。単純に考えると利回りが高い地方を選んだ方が良いということになりますが、実際はそういうわけにはいきません。なぜかというと、地方の物件は空室リスクが高いからです。空室が発生すると、利回りが高くても家賃収入が得られません。そのため、利回りが高いからといってすぐに物件を購入するのではなく、空室リスクも考えて物件を選ぶことが大切なのです。

【例】1,000万円で物件を購入した場合
・家賃収入が毎月100万円…利回り10%
・家賃収入が毎月50万円…利回り5%

同じ1,000万円の物件でも、家賃収入が異なればこれだけ利回りに差が出てくるので、物件選びでは満室時の利回りだけでなく、空室状況も重要視しなくてはいけません。

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利回りだけでなくキャッシュフローも考えよう

不動産投資では、利回りだけでなくキャッシュフローも考えると最終的にリターン額を増やすことが可能です。特に選ぶべきなのは、「低金利・長期返済」のローンと言えるでしょう。なぜなら、このようなローン形態を選ぶことで、自己資金が少なくても投資額をなるべく大きくすることができるからです。

また、融資の条件には築年数や立地も関係しているので、その部分にも着目して物件を選ぶようにしましょう。例えば、築年数が新しく立地が良い物件なら、空室率が低いとみなされて融資条件が良くなることもあります。空室率が低ければ、その分家賃収入も高くなるので、まともな利益が得られると判断されて融資条件が良くなることがあるのです。

利回りの最低ラインだけでなく総合的な判断が大切

不動産投資では、利回りの最低ラインだけを考えるのではなく、「実質利回り」「空室率」「キャッシュフロー」を踏まえて総合的に判断することが大切です。
3つのうちどれか1つでもかけていると収益が得られない可能性があるので、利回りの水準もしっかりとみながら物件を選びましょう。