2つの利回りで見るマンション選びの考え方

投資用のマンション選びで大切なのは、利回りの確認です。ただし、提示されている利回りが高ければいい物件だとは限りません。利回りについて理解を深め、自分で確認することで、物件を正しく比較することができるでしょう。

利回りがいいマンションって?

不動産投資を検討している方は、「利回り」という言葉を見聞きしていると思います。利回りは、投資した金額に対して、どれくらいの収益が見込めるかの指標です。
不動産投資では、どのくらいの利益が出るのか?どれくらいの期間で支出を回収できるのかを、ある程度把握しておくことが大切です。

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利回りの種類

不動産を購入する際に、確認するべき利回りの種類は2つ。「表面利回り」と「実質利回り」です。

表面利回り

予想される年間収入を、マンション購入にかかった費用で割った金額が「表面利回り」です。
不動産屋などで、物件情報に記載されている利回りの多くはこちらになります。

【計算式】
表面利回り=年間収入÷物件購入費用×100

表面利回りは、そのマンションの大まかな収益力を確認するのに役立ちます。
注意が必要なのは、経費が考慮されていないこと。そのため、大まかな金額は確認できますが、実際の利益率とかけ離れることもあります。そこで、必要となるのが「実質利回り」です。

実質利回り

実質利回りは、管理費などの毎年かかる支出も考慮して計算されます。
考慮されるものは、修繕費や固定資産税、光熱水費など。計算することで、表面利回りよりも、現実的な収益が予想できます

【計算式】
実質利回り=(年間収入-年間支出)÷物件購入費用×100

問題としては、すべての不動産にかかる管理費用は一律ではないこと。年間支出を正確に見積もることは難しく、労力もかかります。こちらも、あくまで指標として考えたほうが良いでしょう。

投資用マンションを買うなら実質利回りに注目!

年間支出を予想することが難しくても、実質利回りを計算することは大切です。
次の例を参考に考えてみましょう。

【物件例:物件価格800万、家賃7万、管理費1万5千】
・表面利回り=7万×12ヶ月÷800万=10.5%
・実質利回り=(7万-1万5千)×12ヶ月÷800万=8.25%

例のように、表面利回りと実質利回りでは、結構な差が出ているのがわかると思います。
そして、想定される年間支出は築年数や立地によっても変わってきます。修繕費が高くなると、その分年間支出も増え、実質利回りは低くなるのです。
購入価格と表面利回りだけで物件を選ぶと、管理費が高く付き、思ったように利益が出ないことも少なくありません。色々な物件を比較する時には、目安としてでも実質利回りを計算したほうがいいのはそのためです。

いいマンションの条件は利回りが高いことだけじゃない!

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実質利回りを計算して、高い収益率が見込めることだけがいい物件の条件ではありません。
たしかに、高い利益をだす可能性のある物件ですが、それは物件のパフォーマンスを最大限活かした場合です。空き室の多い物件であれば、想定していた利益を大きく下回ってしまします。
そして、築年数によって、管理費が上昇することも考慮する必要があります。

利回りは永続的ではない

物件の利回りは、年数が経つにつれ、少しずつ下がっていきます。
維持管理にかかる費用が、建物の経年劣化により増えていくからです。しかし、毎月入ってくる金額は減ることはあっても、増えることはあまりありません。
購入当初の利回りがずっと続くわけではないことを理解して、資金計画を立てる必要があるのです。
また、購入前に空き室となっている物件は注意が必要です。不動産屋が提示している利回りは、実際の家賃ではなく想定される家賃で計算されている場合もあります。周辺地域の物件よりも家賃設定が高いと、利回りは高く見えますが、入居希望者が現れなければ家賃を下げなければならない可能性も出てくるのです。

入居率を高める

物件のパフォーマンスを最大限に活かすなら、満室の状態をつくり、維持することが重要です。空き室対策としては、次のような例があげられます。

入居条件の変更

そもそも部屋に興味を持ち、内見に来てもらえなければ、入居希望者は増えません。
高齢者を受け入れる、ペット可の物件にするなど、入居の条件を変更してみましょう。そうすることで、今までよりも入居対象者の幅が広がり、物件に足を運ぶ人が増えるはずです。また、礼金をとらないなど、金銭面の条件緩和も有効な手段です。

見栄えの改善

内装や外観は、部屋選びをする人にとって重要なポイントです。家賃を下げても入居希望者が現れない物件は、リノベーションが必要かもしれません。
古い物件でもリノベーションにより、時代に合わせた間取りや設備を取り入れることができます。物件のリノベーションにより、長い間空き室だった部屋に、短期間で入居者が入る例も少なくないのです。

物件価値の向上

地域に合わせた物件価値の向上も大切です。例えば、女性のひとり暮らしが多いエリアなら、セキュリティが高い物件が好まれます。そういった場合、ピッキングに強いディンプルキーや、モニター付きインターフォンなどの導入でセキュリティが強化できます。低予算で導入できる設備でも、空き室対策に高い効果を持つことがあります。地域のニーズに合わせた物件にすることを心がけてみましょう。

利回りは自分で計算してみることが大切

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物件選びは、提示されている利回りだけを見て判断してはいけません。自分である程度支出を予測し、実質利回りを計算して比較することが、物件選びでは大切なのです。
また、地域に合わせた物件なのかもちゃんと確認してください。家賃設定が高すぎると、空き室のリスクが高まります。物件のパフォーマンスを活かすの新しい設備の導入や内装の改善など、場合によってはリノベーションする必要もあるのです。
そういった総合的な条件も考慮し、自分で利回りを計算して物件を比較してみましょう。